潜山二手房(小县城的房价4200元)
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2023-11-18
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1. 潜山二手房,小县城的房价4200元?
买,怎么买。天天评论这些东西有用吗,小县城人平均工资3000块,家里老婆孩子父母都要花钱,在借贷买房子,让年迈的父母出去工作,拼死拼活买一套小房子,不敢生病,坚持30年,谁能受的了。别看现在都是贷款买房子,还了几年都感觉活不下去了,后面几十年怎么活。中国买房潮刚刚几年,后面的都是还贷路,国家为了不行成房产泡沫,房价会调,但是也不会太大。但是工资肯定会降,控制人命币贬值率。所以以后得人都会生活在水生火热之中。慢慢熬吧,不能去死吧
2. 请问蜀山区二手房办理一次性付款?
徽商银行潜山路支行可以办的,一次性付款方便。
地址在潜山路与史河路交口,买卖双方都需要办理徽商银行一类卡,建议买方提前把房款准备好存入徽商银行卡。3. 安庆不会再现辉煌了吗?
对于安庆,外省的人很少知道,但是作为安徽省曾经的省会城市,安庆本地人民对于安庆的发展抱以极大的希望。
世界著名建筑设计大师贝聿铭有一句名言:“对一座城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”城市总体规划是引导和调控城市建设、发展和管理的基本依据,关乎一座城市未来的发展和走向,和每个人都息息相关。到2010年底安庆城市建成区面积达90平方公里,全市城市化水平达到42%;获国家历史文化名城、国家园林城市和中国优秀旅游城市殊荣,成为全国为数不多集三张名片于一身的城市。
安庆作为皖江城市带承接产业转移示范区的重要组成部分,在新一轮发展环境下面临着重大机遇和挑战。国家中部崛起战略、十大产业振兴规划的实施,泛长三角区域合作的推进以及产业转移示范区的建设,都为安庆市发展带来了难得机遇。
为了从更宏观的角度、更长远的眼光谋划发展,安庆市从2009年着手进行新一轮的城市总体规划修编工作。本轮城市总体规划(2010年-2030年)着眼未来,跳出市区范围,立足区域协调发展的高度提出了安庆都市区(大宜城)的规划理念,为城市长远发展提供了更为广阔的空间。提出了构建中心城区发展新格局,着力打造“滨江、襟湖、环山”的城市空间布局,形成真正的生态型组团式空间结构,避免了摊大饼式的盲目扩张。规 划中心城区产业用地布局相对集中,形成“一城两翼”的产业空间布局结构。
“规划”将资源、环境、生态、文化等作为规划的前提条件,在产业用地布局、居住用地安排以及在城市供水、排污系统组织等方面注重考虑环保要求;突出安庆市的历史文化和城市特色,将城市的山体与河湖水系纳入城市绿化景观系统,建立山水与城市之间的生态关系,实现“山水融城”的城市景观风貌。同时,突出、强化了中心城区金融商务中心、商贸物流中心、文化体育中心、医疗服务中心、教育培训中心、科技研发中心等服务功能。
“规划”包括市域城镇体系规划、中心城区规划和历史文化名城保护规划等方面,分为三个规划层次:一是市域,面积15398平方公里;二是城市规划区,包括安庆市区和皖河农场,总面积901平方公里;三是安庆中心城区,面积180平方公里。 安庆城市的性质定位为:现代化的历史文化名城,先进制造业和文化旅游基地,综合交通枢纽,滨江山水园林城市,皖、鄂、赣三省交界的区域性中心城市。
“一圈两带一轴”构建新型市域体系
安庆城区是市域的经济中心,但从经济实力上来讲,其对周边各县(市)的带动作用却不强;与此同时,安庆市各县(市)之间的发展关联度也不高。如何打破“小马拉大车”的局面,使得城乡发展更具活力?
按照安庆市域城乡空间整体发展战略,安庆市将对市域不同区域采取不同的发展策略,通过走差异化发展的道路,实现整体上的均衡发展。总体规划提出,将整个安庆市域划分为安庆都市区、桐潜重点发展区、西南沿江发展区、西北生态发展区四个次区域。
未来安庆市城镇化的路径是这样的:以集中区安庆园区规划建设为契机,做大做强安庆中心城区,提高中心城区在安庆市域的首位度,打造区域性中心城市;以安庆市中心城区为核心,整合周边县(市)资源,引导安庆中心都市区的发展,建立面向区域的开放式城镇空间结构;积极发展桐城、潜山、宿松等市域次中心城市,逐步建设怀宁、枞阳、望江、太湖、岳西等较强实力的县域中心城市,加强市域城镇之间的协调与合作,构筑城镇产业带;以重点小城镇建设为突破口,促进区域城乡统筹一体化发展,加强乡村居民点的现代化建设,建设社会主义新农村;引导市域内劳动力向中心城区和市域次中心城市流动,促进区域人口的有效集聚。
预测到2030年,安庆市市域总人口将达到710万人,其中市域城镇人口495万元,城镇化水平约为70%。 根据规划,未来安庆市市域城镇将呈“一圈两带一轴”的空间结构。“一圈”是指安庆中心城区与枞阳、怀宁县城及周边海口、月山、茶岭等城镇共同组成圈状的安庆市中心都市区;“两带”是指依托长江水运和规划江北高速公路形成沿江城镇发展带,沿沪渝高速、合九铁路的山前平原城镇发展带;“一轴”是指安庆至怀宁、潜山、岳西的沿206国道和318国道纵向延伸的“安怀潜岳”城镇发展轴。
统筹规划核心商圈越“圈”越大
按照“规划”,安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区即三个级别进行配置,至规划期末形成两个市级商业中心,八个组团级商业中心、多个居住级商业中心和若干个特色商业街。
两个市级商业中心中,一个是位于老城人民路的商业中心,重点建设大型商业集群,着力建设商业基础设施,改造和提升网点档次,与历史文化名城、优秀旅游城市和国家园林城市建设要求相协调,规划建设吴越街至东围墙的商业广场,建设人民路地下商业街等。另一个是位于新城潜江路的商务金融中心,其重点是建设现代化的大型商业集群,构建集商业、会展、贸易、金融为一体的商务中心。
在中部居住组团、西部工业组团、西部居住组团、白泽湖组团、新城东区组团、北部新城、五横罗岭组团、杨桥组团形成八个组团级商业中心。 安庆市规划中的特色商业街包括历史文化商业街、观光风情街、副食品品牌代理专业街、餐饮特色街等。如观光风情街以迎江寺为中心,以沿江观光带为主轴,建设滨江观光、购物街。改造大南门街,使之成为民族风情文化街。
“一城两翼”未来城市将有两个“中心”
未来,我们城市将有哪些变化呢?
中心城区将“东进北扩、环山发展”,形成“滨江、襟湖、环山”的城市空间布局。逐步形成“一城两翼,两心七片、山水交融、环状组团”的城市空间结构形态。
按照规划,安庆市中心城区总的空间结构为“主城区+外围组团”,其中“主城区”的结构又可以概括为“一城两翼”。
“主城区”是指在现状建成区的基础上,向东西两侧轴向延伸,形成东至长风港、西至安庆石化、南至长江、北至白泽湖之间的现状高压走廊的集中建设区。“主城区”的“一城”是指由合安高速以西的现状老城区和高速路以东的东部新城区共同组成的中部生活片区;“两翼”分别是指位于东西两侧的新城东区和安庆石化工业区。
安庆现状城市中心区位于历史文化名城保护的旧城内,也是我国比较普遍的城市中心区和历史文化名城保护的同构问题,不解决这一问题,谈历史文化名城的保护就是一句空话。本版总体规划提出,要解决好城市用地布局与历史城区保护问题的关键,就是疏解历史城区内的部分城市公共职能,建立新的城市中心区。
该规划提出,老城城市级中心和新城城市级中心构成“两心”,其中新城中心为主中心,老城中心为次中心。新城中心位于合安高速东侧的城市新区,主要承担行政办公、大型商业零售、金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能。老城中心位于安庆老城区,是现状的城市公共服务设施中心,规划主要承担旅游服务、文化产业、商业零售等功能。
另外,按照规划,安庆城市发展还将在“一城两翼”的基础上形成七个城市片区(组团),从而构筑开敞有序的城市空间。这其中包括北部新城组团、西部组团、中部组团、白泽湖组团、东部组团、杨桥组团、五横罗岭组团等七个组团,并根据不同特点形成各具特色的风貌区域。如北部新城组团将依托高校发展成为以科教为主的文化教育、生活居住为主的综合性组团;杨桥组团将依托大龙山森林公园和破罡湖风景旅游区,整合周边山水景观资源,形成安庆市北部的旅游接待中心等。
4. 2018年合肥蜀山区和高新区房价如何?
蜀山区和高新区是合肥外来人口置业的热门区域,尤其是高新区,随着这两年大力发展高科技产业,高端人才持续涌入,使得局部房产交易异常活跃,房价也在不断上涨。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中蜀山区和高新区共成交1378套,占全市总成交量的24.5%,跟2017年相比,翻了一倍还多。
接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评,以黄山路、长江路和西二环路为界,我将这两个区域分为四个板块,分别是:
1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。
2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。
3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,西二环路以东,南淝河以南。
4、二环路西板块。具体范围为:合肥高新技术产业开发区,及长江路以北、西二环路以西。
本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映蜀山区和高新区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨,当前价格可能要比图表中的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》)。
蜀山区和高新区整体成交量有限,有些小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。
蜀山区2018年成交均价为16462元/平米,比2017年全年(16322元/平米)上涨了140元/平米,涨幅0.86%,稍高于全市平均值。议价空间从3.82%降低至2.86%,减少了0.96%;成交周期为89.8天,比2017年延长11.3天。
蜀山区去年三四季度的成交均价为16469元/平米,较2017年基数上涨0.9%,这个数值基本与2018年均值持平,说明去年下半年,蜀山区房价基本保持平稳。
高新区2018年成交均价为16243元/平米,比2017年全年(15783元/平米)上涨了460元/平米,涨幅2.92%,远高于全市平均值。议价空间从2.88%降低至2.4%,减少了0.48%;成交周期为69.7天,比2017年延长2.8天。
高新区去年三四季度的成交均价达到16703元/平米,较2017年基数上涨5.83%,几乎是2018年全年均值的2倍,但是成交量仅占全年的42.7%,这说明高新区下半年房价实际涨幅比上半年高得多。
关于2018年滨湖区、政务区、经开区和肥西县的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“滨湖”、“政务”、“经开”等,关于之前分析过的其他各区文章,微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
黄潜望板块
黄潜望板块2018年共成交365套二手房,成交均价从2017年的17126元/平米涨至17403元/平米,上涨277元/平米,涨幅1.62%。议价空间为2.98%,略高于平均值;成交周期89.3天,比去年延长8.9天,略低于平均水平。
三四季度的成交量基本占到全年的一半,均价跟全年持平,说明黄潜望板块去年房价整体表现比较平稳。其实板块内各小区房价有涨有跌,分化比较大,我仔细研究了一下,分化的原因有很多。
有些小区,本身资产不劣质,甚至还有些优质,但因为2017年上涨过猛,2018年出现一定的回调,比如万科金色名郡,光明世家,安粮城市广场,金大地1912公寓。
有些小区,资产本身比较劣质,前期跟风上涨过头,当市场冷却或者平稳时,出现比较多的回调,比如信望华府骏苑,新华国际公寓,丁香家园。
有些小区,资产本身比较优质,一直呈上涨趋势,价格非常坚挺,比如华润幸福里,信达西山银杏(住宅),金大地1912住宅,安高城市天地,印象西湖。还有些小区,资产本身不是特别优质,但前期价格较低,存在一定的补涨,比如安粮城市广场QQ公寓,信达西山银杏(公寓)。
其实板块内小区的优质程度,从成交价格上就可见一斑。2w+的小区,比如金色名郡、金大地1912(住宅)、华地学府名都、华地公馆等,它们一般是品牌房企,房龄相对年轻,大都是优质资产。
低于平均价的小区,比如信旺华府骏苑、新华国际公寓、丁香家园、安粮城市广场QQ公寓、港汇广场(公寓)等,一般是回迁小区,房龄相对较老,公寓房,大都是相对劣质的资产(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。
对于绝大多数劣质资产来说,房龄老,价格便宜,但这并不是它们值得投资的理由;而优质资产,一般房龄年轻,价格相对较高,反而更值得投资。投资看的是资产等级和性价比,并非仅看价格,相信很多人都陷入了“房价越低越值得投资”的误区(《合肥优质房产的等级评价》微信公众号“小易论楼市”)。
长潜黄板块
长潜黄板块2018年共成交146套二手房,成交均价从2017年的17549元/平米涨至18144元/平米,上涨595元/平米,涨幅5.44%。议价空间为2.57%,低于平均值;成交周期81.8天,比去年缩短2.2天,低于平均水平。
三四季度的成交量仅占全年的42.5%,下半年成交均价和涨幅要比全年低出不少,主要原因是上半年是学区房的成交高峰,拉抬了板块均价。同时也由于板块价格的抬升,使得需求向其余低价板块外溢,成交量减少。
合肥的初中真学区,大都对应几所小学,这几所小学中,只有一所是公认最好的,也就是所谓的双学区(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市”)。长潜黄板块的双学区是:西园新村小学+50中东校,安居苑小学+50中西校。我们可以看到,安居苑和西园新村这两个双学区房,是板块内涨幅最大的两个小区。
尽管原来的江淮学校被并入安居苑小学教育集团,成为了现在的安居苑小学(天鹅花园校区),但跟原来的安居苑小学(安居苑校区)本部分开划学区,我认为多少还是有点换汤不换药,学校并未得到广泛认可。
这点从通和易居同辉南苑和北苑的房价上就能看出来。南苑是安居苑小学(安居苑校区)的学区房,成交均价为18466元/平米,北苑是安居苑小学(天鹅花园校区)的学区房,成交均价为16585元/平米,相差近2000元/平米。
而汉嘉都市森林是潜山路小学的学区,其公寓学区房成交价格在1.92w左右,远比安居苑的房价低得多。据我小密圈成员透露,求实领势学府公寓目前均价2.1w,同是潜山路小学的学区,这个价格真不如考虑安居苑或者汉嘉都市森林了。
即使是安居苑西村和安居苑东村表现也不一样,西村的价格比东村高出5%左右,这是为什么呢?因为50中西校在安居苑西村的西侧,东村到学校的距离会更远一些,距离上这么小小的差距,就能引起如此溢价,说明距离学校远近始终是影响学区房价值的一个重要因素。
大溪地均价出现回调,在我看来原因跟金色名郡一样,也2017年出现透支引起的。另外像新华优阁这样的公寓房,属于相对劣质的资产,也出现价格下跌。
长江路北板块
长江路北板块2018年共成交192套二手房,成交均价从2017年的14883元/平米跌至14705元/平米,下跌-178元/平米,跌幅-1.2%。议价空间为3.31%,高于平均值;成交周期101.8天,比去年延长12天,高于平均水平。
三四季度的成交量占到全年的57.3%,跌幅有所收窄。长江路北板块平均房龄为2008.5年,比大盘均值老了1年半左右,无论是房价绝对值及涨幅,还是议价空间和成交周期上,都处于绝对的劣势,属于劣质板块无疑。
板块内涨幅为正值的小区为:中央美域B区,颐和花园,琥珀山庄,海亚当代(住宅),天一家园。除天一家园因前期价格较低存在补涨以外,其余成交均价都在板块均价以上。
琥珀山庄由于本身建筑质量不错,位置也很好,再加上琥珀中学加持,但毕竟房龄太老,产品属于淘汰类型,资产大概为3+档。其余小区基本上房龄都相对年轻,高于板块均值。
板块内下跌的小区为:中央美域A区,松芝万象城,龙居山庄,黎阳嘉苑,海亚当代(公寓),福乐门,凤凰城家家景园,奥林花园。
这些小区主要可分为两种,一种是房龄较老的,比如龙居山庄,黎阳嘉苑,凤凰城家家景园,奥林花园;一种是公寓,比如中央美域A区,松芝万象城,海亚当代(公寓),福乐门。
在市场趋冷或者平稳情况下,并不是越便宜的小区投资潜力越大,越便宜的小区可能是因为资产比较劣质,投资价值反而比较差,且流动性差,议价空间也大。
二环路西板块
二环路西板块2018年共成交675套二手房,成交均价从2017年的15591元/平米涨至16023元/平米,上涨432元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.44%,低于平均值;成交周期76天,比去年缩短2.1天,低于平均水平。
三四季度成交量占全年的42.2%,涨幅达到5.39%,几乎是上半年的2倍,说明板块内房价基本上是在去年下半年完成上涨。尤其是高新区,无论是均价涨幅,还是议价空间及成交周期上,表现都非常强势。
其中,最为强势的区域是蜀西湖周边,典型代表小区是祥源城。祥源城同比涨幅达到13.5%,其实三四季度成交均价已经突破2w+,实际涨幅已经超过了20%,不可谓不惊人。与祥源城类似的小区还有华纺新华城和海亮九玺,都有不错的涨幅。
这三个小区的类似之处是:处在长江西路与习友路之间的蜀西湖畔,旁边就是创新产业园,有学校和医院的规划,还有商业(银泰城和砂之船奥莱),配套不可谓不齐全,是整个高新西的核心区域。
近几年,高新西发展迅猛,引进了许多高新技术产业和高校科研机构,比如科大讯飞、国际智能语音产业园、中科大新校区、中科大先进技术研究院、中科院量子信息与量子科技研究院等,吸引了大批高新技术人才就业,带来了巨量的居住需求,区域内新房一房难求。
一方面人口在不断涌入,另一方面新房供应没有跟上,供需出现严重失衡,这是导致高新西房价急速上涨的根本原因。很多人想在高新西买房,但随着蜀西湖周围房价的不断上涨,不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域,同时也带动大蜀山周边房价上涨。
比较典型的小区是保利梧桐语,御景城,岭湖墅,蓝鼎海棠湾,中海原山,加侨悦山国际,大富山庄,不但成交量大,而且涨幅可观。反观高新东已经成熟的区域,涨幅不高,尤其是规模小、房龄相对偏老的非品牌小区,甚至出现下跌。
比如梦园小区,上铁银欣花园,徽商优山美地,和一花园,海岸星辰,博澳丽苑,兴园小区等。还有相对劣质的资产,主要是公寓,比如金濠优活城,加侨悦山国际(公寓)等。
因此金大地悦澜公馆公寓距离地铁口比较远,单价合1.78w,比其位置更好的加侨悦山国际(公寓)还要高出不少,基本没啥投资价值。而位置更偏的禹州平湖秋月,丽丰璞羽山,中海世家,保利柏林之春,定价更高,投资性价比相对更差。
我认为新房里面价格相对合理的是中南樾府,备案均价是1.86w,之前开盘有2个点的优惠,最终实际价格在1.83w上下,去化不错,此盘单价低于1.8w的小三房性价比还是不错的。蜀熙府价格适中,但区域趋于成熟,大环境欠佳,投资潜力不如蜀西湖周围。
高速蜀西湖畔和乐富强悦湖熙岸,都在蜀西湖的外围,尚未开盘,如果定位刚需,价格合适,也会比较适合投资。据说柏堰湖畔的中海岭湖湾,定价在1.48w左右,价格是合适的,但估计购入门槛较高。
蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议
我在之前文章中分析过很多次,目前合肥平均房龄大概在10年左右,绝大部分小区都是近15年才建立起来的,这是一个非常年轻的城市。因为发展太快,合肥各区域房产并未发生明显分化,随着时间流逝,这种分化将会越来越显著。
即使强势如黄潜望板块,在没有学区加成下,一些小区也略显疲态,比如万科金色名郡,尽管是板块内成交量最大的小区,房价也没想到会出现一定的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月,再过几年,或许也真要廉颇老矣。
这种情况同样发生在依旧年轻的大溪地身上,当它变老时,是否也会沦为市区的老破小呢?然而双学区加持的安居苑和西园新村,即使是20-30年的多层砖混建筑,依然抵挡不住猛烈的房价涨势。学票的升值速度,已远远超过了房产的磨损速度。
长江路北既无房龄优势,又无学区优势,是我分析到目前为止唯一一个同比下跌的板块,已经彻底沦为一个劣质区域。我惊奇的发现,这个板块内,竟然没有一家知名品牌开发商开发的小区,这种板块的没落,怕是很难再挽回了。
高新区平均房龄为2013.1年,比大盘年轻3岁,我们看到它同比涨幅是蜀山区的3倍还多。以蜀西湖板块为代表的高新西新贵,正以一种不可思议的速度成长着,就像一颗大树的侧枝,最有活力的永远是顶端的那一片嫩芽,而它后边的主干可能早已枯裂。
高新西顶着各种光环,合肥市对其进行不遗余力的投入,再加上大蜀山得天独厚的自然环境以及上风上水的地理位置,毫无疑问,这块区域已经成为当前合肥房产投资的炽手可热之地。
目前我认为合肥最值得投资的两个区域,一个是滨湖,一个是高新西。随着滨湖限价房的逐渐清盘,我们看到荣盛华府备案均价已达到1.9w,这意味着滨湖新房的地板价再上一个台阶,从1.7w+直接步入1.8w+,我们将很难再找到1.8w以下的新房。
打算在蜀山区置业的同学,应优先考虑高新区蜀西湖板块,1.8w以下的新房,尤其是刚需小三房,都值得关注,如果今年上半年不抓住,下半年可能不会有更好的机会了。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
5. 200万在合肥能买什么样的房子?
随着二胎的放开,合肥改善性需求越来越多,市场上主流刚需产品,也逐渐从小两房往小三房转变。房间的增多,必然带来居住面积的增大,再加上合肥房价刚经历过大幅上涨,改善性住房的户均总价越来越高。
对很多合肥人来讲,200w是一个坎,这可能已达到大部分家庭的承受极限。本篇我将盘点合肥市,200w以上总价房产的成交特点,高总价房子主要分布在哪些区域,主要是什么类型的房子。
成交占比
链家自2016年9月份进入合肥以来,截至2017年12月,共查到3242个二手房成交记录。其中总价超于200w的成交共429个,占全市总成交量的13.2%,这个比例比我之前预估的还要小很多。
合肥市成交总价的中位数是135w,成交量最大的区间是130w-140w。总价在60w-190w之间的房子,占总成交量的80%,这是合肥市二手房成交的主力区间。
当总价超过140w以后,成交量开始出现阶梯式下滑,主要体现在5个梯度。每个梯度跟上个梯度相比,成交量都呈断崖式锐减:
1、140w-170w:140w-170w这个区间共成交682套,占比21%;140w以上共成交1494套,占比46.1%。
2、170w-190w:170w-190w这个区间共成交302套,占比9.3%;170w以上共成交812套,占比25%。
3、190w-210w:190w-210w这个区间共成交164套,占比5.1%;190w以上共成交510套,占比15.7%。
4、210w-250w:210w-250w这个区间共成交192套,占比5.9%;190w以上共成交346套,占比10.7%。
5、250w+:250w+这个区间共成交154套,占比4.8%。
其实我们可以看到,110w-140w区间的成交量是最大的,大概占到总成交的26%,可称之为刚需区间;140w-170w其次,占比为21%,可称之为刚改区间。
区域占比
总价超过200w的二手房,平均成交价格为1.89w,户均面积为133.4平米,套均总价252.2w。
在总价超过200w的成交里面,成交量排在前三位的区域分别是政务区,滨湖区,蜀山区。三个区占比之和接近60%,政务区占比超过了25%,其次是滨湖,接近20%。泛经开区和瑶海区的成交量最少。
政务区成交均价也是遥遥领先,达到了2.16w,比第二位的庐阳区高出2300元/平米,议价空间也仅次于庐阳区,排在第二。在政务区本区域里面,200w以上的成交占比高达48.4%,足以看出改善性需求对政务区的青睐。
包河区
包河区成交均价是所有区里面最低的,只有1.66w,议价空间达到4.53%,也仅低于瑶海区。通过对包河区各区块分析,我几乎可以判定,包河区其实没有太多值得改善的选择。
成交量最大的几个小区,比如望湖城和世纪阳光花园,这两个属于品质小区,尽管房龄有些长了,但是居住体验不错。万振逍遥苑成交量也比较大,我觉得可能是小区体量比较大的缘故(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》)。
庐阳区
庐阳区的成交数据比较漂亮,除了成交均价仅次于政务区之外,其议价空间最低,平均成交周期也是最短,足以看出庐阳区的改善性需求还是非常强劲的。
从成交量较大的小区来看,万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城和海亮红玺台,这四个小区成交量之和为38套,几乎占庐阳区所有成交的2/3。
其中万科森林公园和华润橡树湾成交量最大,特点就是不但是品牌物业,而且还是次新房,本身小区体量也大,环境也适合改善。中铁国际城有一定的房龄,胜在体量比较大(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。
蜀山区
蜀山区改善性需求占比在全市排第三位,二手房成交比较分散、均一,但整体上主要分布在黄潜望板块。值得注意的是,蜀山区的平均成交周期在所有区域里面是最长的,房龄也是最老的,足见蜀山区改善性需求对黄潜望的青睐。
蜀山区成交量最大的小区是大溪地,这首先得益于大溪地体量非常大,再一个次新房,而且位置也很不错。除此之外,信旺华府骏苑也有不错的成交,尽管该小区口碑并不太好,但难敌价格低、位置好的优势(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。
瑶海区
瑶海区的成交量非常小,只有18套,但平均成交单价却很高,仅次于庐阳区,排在第三位。瑶海区成交非常有特点,只集中在38中学区范围。这个区域我之前分析过,集瑶海区万千宠幸于一身,是瑶海区精华所在。
成交量比较大的御景湾,房龄相对老一些,成交周期长。其他几个小区,基本上都是房龄不超过7年的次新房(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。
高新区
高新区改善型成交主要集中在两个区域。一个是大蜀山脚下的豪宅区,以绿城桂花园、华润澜溪镇、绿地乔治庄园为代表,我们看到成交总价较高,都超过了300w。
一个是地铁4号线沿线、靠近政务区的位置,以淮矿馥邦天下和华地紫园为代表,这些是中端改善住宅(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。
泛经开区
这里的泛经开包括了部分肥西产证,泛经开区成交量也比较少,肥西更少,只有3套。主要集中在绿城玫瑰园这种高档住宅,以及体量非常大的融科城这种改善性小区(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。
滨湖区
滨湖成交量在全市排在第二名,因为是最年轻的新区,平均房龄只有6年左右,是所有区域中最低的。滨湖本区域内超过200w的占比达到15.6%,仅次于政务区,为改善性需求喜爱。
滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日是滨湖目前体量最大的两个小区,因此它们总价超过200w的成交量也非常大。滨湖假日和滨湖明珠是46中的学区房,这两个小区户均总价排在前两位。
除此之外,保利拉菲公馆和高速滨湖时代广场是金融后台西板块的主力改善小区。我们看到万科在滨湖的两个盘,滨湖万科城和万科蓝山,并没有主攻改善户型,主打的是刚改,二手房成交总价控制在160w-180w之间,足见其对市场的精准把握(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
政务区
之前分析过,政务区是整个合肥市房价最高的区域,因此总价超过200w的比例最高也理所应当。绝大部分成交都分布在潜山路西,也就是50中新校的学区范围(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。
我在之前的文章中分析过,作为政务区体量最大的两个小区,凯旋门和保利香槟国际,每个小区户数都超过5000户,那么这两个小区成交量最大也不难理解(公号“小易论楼市”《合肥假如租购同权,学区房价格会降吗?》)。除此之外,它们还是房龄最为年轻的次新房。
除此之外,还有融科九重锦成交也不错,主要是该小区户型较好,赠送面积较多。其余小区的成交都比较平均,成交均价大都在2.16w以上(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》)。
如何投资合肥总价200w以上的房产
从上面分析我们可以看出,合肥200w以上的二手房成交占比为 13.2%,基本上也就是7.5套里面才有1套。也就是说,合肥7个人里面最多有1个人,能够接受200w以上的房子。
如果将总价降低到170w,占比升高到25%,那么可接受人群基本比200w以上的受众增加1倍。如果再降低至140w,占比提升到46.1%,那么可接受人群基本比170w以上的受众又增加近1倍。
卖房子就好比钓鱼,你喜欢到鱼多的鱼塘钓呢,还是到鱼少的钓?很明显,鱼多的鱼塘钓上鱼的概率更大。总价越高,能够承受你价格的潜在受众就越少,你的房子就越难卖,流动性就越差,议价空间就越大。
我们看到,300w+的成交,仅占到合肥市总成交的2.3%,如此小的受众,难谈有什么流动性。这也是我一直强调,合肥洋房有投资价值的不多,合肥别墅难有升值空间的原因,因为你根本找不到合适的接盘者。
综上,我对有意购买总价200w以上合肥房产的人群,提出以下建议:
1、改善尽量选择政务区,滨湖区和蜀山区。尽管总价超过200w的接盘者很少,但是这个群体还是表现出一定的偏好性,政务区、滨湖区和蜀山区成交占比接近全市的60%,高端改善性需求应尽量选择这三个区。
2、注意选择几个比较重点的区域或板块。政务区成交占全市的1/4,高端改善尽量考虑政务区。滨湖区为中高端改善比较聚集的地方,这里应注重购买改善房或者刚改房。蜀山区尽量选择黄潜望板块,庐阳区选择四里河板块,瑶海区选择38中学区板块。
3、避免在瑶海区、泛经开区、高新区这些偏刚需的区域,购买总价过高的房产。除去以上提到的几个重点板块和区域,合肥其他区域基本都是刚需之地,过于高端的物业对环境要求较高,刚需板块的中高端改善房,升值潜力有限。
4、投资不要选择洋房别墅。合肥目前高端改善群体很小,绝大部分需求对高总价还是非常敏感的。在改善区域,比如滨湖,洋房总价和溢价过高,接盘人少,升值空间有限;在刚需区域,比如新站区和北城,尽管洋房总价相对低,但环境不友好,很多改善群体宁愿选择改善区域的刚改房。所以合肥洋房定位尴尬,基本都不具备太大的投资价值。
5、总价200w以上的房产,并非最佳投资标的,应该选择110w-170w的新房。110w-170w是合肥刚需和刚改可承受的总价范围,这个区间成交占比接近合肥市总成交的一半,对于绝大部分投资者来说,应首先考虑这个总价范围的新房。
欢迎关注我的微信公众号“小易论楼市”,可参看此篇文章的姊妹篇,《在合肥100万你还能买到哪些房子?》。
6. 手里有90万想在合肥买房子?
合肥市首付比例一般为30%,90万元首付款的话,总房价就是300万元,买120平方米左右的,单价就是25000元/平方米,这个单价除了政务区外,可以在合肥市随便挑了。综合衡量各项资源,个人建议在政务区购买。
简要说下原因:
一是地理位置优越,市政府等党政机关均在此区域,名校云集,学区好,教育资源雄厚。
21世纪什么最贵?房子,而房子中的劳斯莱斯就是学区房。政务区有很多优秀的小学和初中,方便子女就学,小学有西园新村小学,嘉和苑小学,翠庭园小学,绿怡居小学,初中有50中。政务区也是党政机关的集中地,我们平时办理工作、生活上的手续会比较方便。
二是交通便利,商业环境好,工作、购物、生活便利。
政务区黄山路、望江路、长江路和金寨路、合作化路、潜山路,形成三纵三横交通网,地铁、公交等交通便利。辖区内万达广场、银泰城、天鹅湖保利、唯品会、星光荟等大型商场云集,就业机会多,生活、购物方便。
三是规划定位高,生态环境好,工厂少,整体绿化好。
政务区未来规划定位就是合肥市的核心新区,以金融、教育等为主,辖区内工厂少,污染小,高档小区云集,绿化美化的天鹅湖是休闲散步的绝佳之地。
7. 如何看待合肥政务区新建的奥体小学?
奥体小学真的好吗?
最近一段时间,奥体小学被炒得很热,但学区真的就有大家认为的那么好吗?有一种说法是,奥体小学的学区范围内没有回迁小区,而且学区内房价都很高,这意味着生源不错,奥体小学有望成为顶级学区。
其实我们看到,翠庭园小学从2004年建校,至今已有14年的沉淀,其管理经验和师资力量都是经得起考验的,学区内生源大都来自合肥的中产家庭。尽管翠庭园是一所回迁小区,但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右,对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。
奥体小学是一所新建小学,没有什么沉淀,很多新招老师都是没有教学经验的年轻人,其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学,也不要对奥体小学过于盲目推崇。
尽管如此,我们仍然要对市场产生敬畏,因为理性不能解释一切,由于信息不对称,市场有时是不理性的。比如滨湖“46中+师范附小”的学区房,尽管46中搬到滨湖已有十余年,学区也从原来的一档退化为二档,甚至连真学区都算不上,但是目前房价已经2w+,其学区溢价一点不输其他真学区(公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》)。
有时候市场是盲目的,加上信息获取成本太高,大部分不知情的民众只相信品牌和名气,而不管其实质如何,这是最可怕的。不管怎样,奥体之争这场闹剧以这个结局收尾,奥体小学未见其校,已闻其名,一个未建成的学校竟能引起如此大的风波,这种影响力还是超出了我的想象。
民众对奥体小学的盲目追崇和期待,有可能客观上造就一个假想的“优质学区”,再通过中介中间炒作,这种假想可能会影响一大批购房者,加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学,存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响
我在之前文章中分析过合肥的学票价值,也就是说合肥目前学区房的溢价,主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为:土地价值+建筑价值,而学区房的价值构成为:土地价值+建筑价值+学票价值。
我们大家都知道,房子自建成以后,就在不断磨损,建筑价值其实是一直在贬值的,只有土地价值和学票价值一直在升值。从某种意义上来讲,当区域成熟以后,土地价值基本是固定的,学区房升值主要体现在学票价格的上涨。
学票价值占学区房价值的比重越大,学区房升值的潜力就越大,因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。面积越大总价越高的学区房,学票比重越低,学区溢价反而越低,即使是顶级学区,升值潜力也不如新房。你投资的主要是学票,总价越高,学票价值占比越低,投资价值越低。
我前面测算过,政务区50中新校的学票价值大概在22w左右,而政务区户均成交价格在200w左右(公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》),学票价值占比大概只有10%。南门小学+45中的户均总价130w,学票价值大概在55w,占比超过40%。
也就是说,政务区学区溢价还是非常低的,特别对大户型学区房来讲,不值一提。最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区,比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号,尽管学区是50中南校,其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区,地段价值在政务区也是非常重要的。
学区划分出来之后,有凯旋门业主找我为他们请愿,我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧,本来学区就是维持原状,况且两个小区户型普遍偏大,总价普遍偏高,学区对房价的影响非常有限,地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。
奥体小学学区内的小户型学区房可能会更加抢手,尤其是90-100平米左右的小三房,或者90平米以下的小两房。但大户型,特别是面积超过110平米或户型不好的房源,影响基本不大,毕竟学区范围内小区实在太多,依然缺乏一定的稀缺性。
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1. 潜山二手房,小县城的房价4200元?
买,怎么买。天天评论这些东西有用吗,小县城人平均工资3000块,家里老婆孩子父母都要花钱,在借贷买房子,让年迈的父母出去工作,拼死拼活买一套小房子,不敢生病,坚持30年,谁能受的了。别看现在都是贷款买房子,还了几年都感觉活不下去了,后面几十年怎么活。中国买房潮刚刚几年,后面的都是还贷路,国家为了不行成房产泡沫,房价会调,但是也不会太大。但是工资肯定会降,控制人命币贬值率。所以以后得人都会生活在水生火热之中。慢慢熬吧,不能去死吧
2. 请问蜀山区二手房办理一次性付款?
徽商银行潜山路支行可以办的,一次性付款方便。
地址在潜山路与史河路交口,买卖双方都需要办理徽商银行一类卡,建议买方提前把房款准备好存入徽商银行卡。3. 安庆不会再现辉煌了吗?
对于安庆,外省的人很少知道,但是作为安徽省曾经的省会城市,安庆本地人民对于安庆的发展抱以极大的希望。
世界著名建筑设计大师贝聿铭有一句名言:“对一座城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”城市总体规划是引导和调控城市建设、发展和管理的基本依据,关乎一座城市未来的发展和走向,和每个人都息息相关。到2010年底安庆城市建成区面积达90平方公里,全市城市化水平达到42%;获国家历史文化名城、国家园林城市和中国优秀旅游城市殊荣,成为全国为数不多集三张名片于一身的城市。
安庆作为皖江城市带承接产业转移示范区的重要组成部分,在新一轮发展环境下面临着重大机遇和挑战。国家中部崛起战略、十大产业振兴规划的实施,泛长三角区域合作的推进以及产业转移示范区的建设,都为安庆市发展带来了难得机遇。
为了从更宏观的角度、更长远的眼光谋划发展,安庆市从2009年着手进行新一轮的城市总体规划修编工作。本轮城市总体规划(2010年-2030年)着眼未来,跳出市区范围,立足区域协调发展的高度提出了安庆都市区(大宜城)的规划理念,为城市长远发展提供了更为广阔的空间。提出了构建中心城区发展新格局,着力打造“滨江、襟湖、环山”的城市空间布局,形成真正的生态型组团式空间结构,避免了摊大饼式的盲目扩张。规 划中心城区产业用地布局相对集中,形成“一城两翼”的产业空间布局结构。
“规划”将资源、环境、生态、文化等作为规划的前提条件,在产业用地布局、居住用地安排以及在城市供水、排污系统组织等方面注重考虑环保要求;突出安庆市的历史文化和城市特色,将城市的山体与河湖水系纳入城市绿化景观系统,建立山水与城市之间的生态关系,实现“山水融城”的城市景观风貌。同时,突出、强化了中心城区金融商务中心、商贸物流中心、文化体育中心、医疗服务中心、教育培训中心、科技研发中心等服务功能。
“规划”包括市域城镇体系规划、中心城区规划和历史文化名城保护规划等方面,分为三个规划层次:一是市域,面积15398平方公里;二是城市规划区,包括安庆市区和皖河农场,总面积901平方公里;三是安庆中心城区,面积180平方公里。 安庆城市的性质定位为:现代化的历史文化名城,先进制造业和文化旅游基地,综合交通枢纽,滨江山水园林城市,皖、鄂、赣三省交界的区域性中心城市。
“一圈两带一轴”构建新型市域体系
安庆城区是市域的经济中心,但从经济实力上来讲,其对周边各县(市)的带动作用却不强;与此同时,安庆市各县(市)之间的发展关联度也不高。如何打破“小马拉大车”的局面,使得城乡发展更具活力?
按照安庆市域城乡空间整体发展战略,安庆市将对市域不同区域采取不同的发展策略,通过走差异化发展的道路,实现整体上的均衡发展。总体规划提出,将整个安庆市域划分为安庆都市区、桐潜重点发展区、西南沿江发展区、西北生态发展区四个次区域。
未来安庆市城镇化的路径是这样的:以集中区安庆园区规划建设为契机,做大做强安庆中心城区,提高中心城区在安庆市域的首位度,打造区域性中心城市;以安庆市中心城区为核心,整合周边县(市)资源,引导安庆中心都市区的发展,建立面向区域的开放式城镇空间结构;积极发展桐城、潜山、宿松等市域次中心城市,逐步建设怀宁、枞阳、望江、太湖、岳西等较强实力的县域中心城市,加强市域城镇之间的协调与合作,构筑城镇产业带;以重点小城镇建设为突破口,促进区域城乡统筹一体化发展,加强乡村居民点的现代化建设,建设社会主义新农村;引导市域内劳动力向中心城区和市域次中心城市流动,促进区域人口的有效集聚。
预测到2030年,安庆市市域总人口将达到710万人,其中市域城镇人口495万元,城镇化水平约为70%。 根据规划,未来安庆市市域城镇将呈“一圈两带一轴”的空间结构。“一圈”是指安庆中心城区与枞阳、怀宁县城及周边海口、月山、茶岭等城镇共同组成圈状的安庆市中心都市区;“两带”是指依托长江水运和规划江北高速公路形成沿江城镇发展带,沿沪渝高速、合九铁路的山前平原城镇发展带;“一轴”是指安庆至怀宁、潜山、岳西的沿206国道和318国道纵向延伸的“安怀潜岳”城镇发展轴。
统筹规划核心商圈越“圈”越大
按照“规划”,安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区即三个级别进行配置,至规划期末形成两个市级商业中心,八个组团级商业中心、多个居住级商业中心和若干个特色商业街。
两个市级商业中心中,一个是位于老城人民路的商业中心,重点建设大型商业集群,着力建设商业基础设施,改造和提升网点档次,与历史文化名城、优秀旅游城市和国家园林城市建设要求相协调,规划建设吴越街至东围墙的商业广场,建设人民路地下商业街等。另一个是位于新城潜江路的商务金融中心,其重点是建设现代化的大型商业集群,构建集商业、会展、贸易、金融为一体的商务中心。
在中部居住组团、西部工业组团、西部居住组团、白泽湖组团、新城东区组团、北部新城、五横罗岭组团、杨桥组团形成八个组团级商业中心。 安庆市规划中的特色商业街包括历史文化商业街、观光风情街、副食品品牌代理专业街、餐饮特色街等。如观光风情街以迎江寺为中心,以沿江观光带为主轴,建设滨江观光、购物街。改造大南门街,使之成为民族风情文化街。
“一城两翼”未来城市将有两个“中心”
未来,我们城市将有哪些变化呢?
中心城区将“东进北扩、环山发展”,形成“滨江、襟湖、环山”的城市空间布局。逐步形成“一城两翼,两心七片、山水交融、环状组团”的城市空间结构形态。
按照规划,安庆市中心城区总的空间结构为“主城区+外围组团”,其中“主城区”的结构又可以概括为“一城两翼”。
“主城区”是指在现状建成区的基础上,向东西两侧轴向延伸,形成东至长风港、西至安庆石化、南至长江、北至白泽湖之间的现状高压走廊的集中建设区。“主城区”的“一城”是指由合安高速以西的现状老城区和高速路以东的东部新城区共同组成的中部生活片区;“两翼”分别是指位于东西两侧的新城东区和安庆石化工业区。
安庆现状城市中心区位于历史文化名城保护的旧城内,也是我国比较普遍的城市中心区和历史文化名城保护的同构问题,不解决这一问题,谈历史文化名城的保护就是一句空话。本版总体规划提出,要解决好城市用地布局与历史城区保护问题的关键,就是疏解历史城区内的部分城市公共职能,建立新的城市中心区。
该规划提出,老城城市级中心和新城城市级中心构成“两心”,其中新城中心为主中心,老城中心为次中心。新城中心位于合安高速东侧的城市新区,主要承担行政办公、大型商业零售、金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能。老城中心位于安庆老城区,是现状的城市公共服务设施中心,规划主要承担旅游服务、文化产业、商业零售等功能。
另外,按照规划,安庆城市发展还将在“一城两翼”的基础上形成七个城市片区(组团),从而构筑开敞有序的城市空间。这其中包括北部新城组团、西部组团、中部组团、白泽湖组团、东部组团、杨桥组团、五横罗岭组团等七个组团,并根据不同特点形成各具特色的风貌区域。如北部新城组团将依托高校发展成为以科教为主的文化教育、生活居住为主的综合性组团;杨桥组团将依托大龙山森林公园和破罡湖风景旅游区,整合周边山水景观资源,形成安庆市北部的旅游接待中心等。
4. 2018年合肥蜀山区和高新区房价如何?
蜀山区和高新区是合肥外来人口置业的热门区域,尤其是高新区,随着这两年大力发展高科技产业,高端人才持续涌入,使得局部房产交易异常活跃,房价也在不断上涨。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中蜀山区和高新区共成交1378套,占全市总成交量的24.5%,跟2017年相比,翻了一倍还多。
接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评,以黄山路、长江路和西二环路为界,我将这两个区域分为四个板块,分别是:
1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。
2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。
3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,西二环路以东,南淝河以南。
4、二环路西板块。具体范围为:合肥高新技术产业开发区,及长江路以北、西二环路以西。
本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映蜀山区和高新区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨,当前价格可能要比图表中的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》)。
蜀山区和高新区整体成交量有限,有些小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。
蜀山区2018年成交均价为16462元/平米,比2017年全年(16322元/平米)上涨了140元/平米,涨幅0.86%,稍高于全市平均值。议价空间从3.82%降低至2.86%,减少了0.96%;成交周期为89.8天,比2017年延长11.3天。
蜀山区去年三四季度的成交均价为16469元/平米,较2017年基数上涨0.9%,这个数值基本与2018年均值持平,说明去年下半年,蜀山区房价基本保持平稳。
高新区2018年成交均价为16243元/平米,比2017年全年(15783元/平米)上涨了460元/平米,涨幅2.92%,远高于全市平均值。议价空间从2.88%降低至2.4%,减少了0.48%;成交周期为69.7天,比2017年延长2.8天。
高新区去年三四季度的成交均价达到16703元/平米,较2017年基数上涨5.83%,几乎是2018年全年均值的2倍,但是成交量仅占全年的42.7%,这说明高新区下半年房价实际涨幅比上半年高得多。
关于2018年滨湖区、政务区、经开区和肥西县的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“滨湖”、“政务”、“经开”等,关于之前分析过的其他各区文章,微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
黄潜望板块
黄潜望板块2018年共成交365套二手房,成交均价从2017年的17126元/平米涨至17403元/平米,上涨277元/平米,涨幅1.62%。议价空间为2.98%,略高于平均值;成交周期89.3天,比去年延长8.9天,略低于平均水平。
三四季度的成交量基本占到全年的一半,均价跟全年持平,说明黄潜望板块去年房价整体表现比较平稳。其实板块内各小区房价有涨有跌,分化比较大,我仔细研究了一下,分化的原因有很多。
有些小区,本身资产不劣质,甚至还有些优质,但因为2017年上涨过猛,2018年出现一定的回调,比如万科金色名郡,光明世家,安粮城市广场,金大地1912公寓。
有些小区,资产本身比较劣质,前期跟风上涨过头,当市场冷却或者平稳时,出现比较多的回调,比如信望华府骏苑,新华国际公寓,丁香家园。
有些小区,资产本身比较优质,一直呈上涨趋势,价格非常坚挺,比如华润幸福里,信达西山银杏(住宅),金大地1912住宅,安高城市天地,印象西湖。还有些小区,资产本身不是特别优质,但前期价格较低,存在一定的补涨,比如安粮城市广场QQ公寓,信达西山银杏(公寓)。
其实板块内小区的优质程度,从成交价格上就可见一斑。2w+的小区,比如金色名郡、金大地1912(住宅)、华地学府名都、华地公馆等,它们一般是品牌房企,房龄相对年轻,大都是优质资产。
低于平均价的小区,比如信旺华府骏苑、新华国际公寓、丁香家园、安粮城市广场QQ公寓、港汇广场(公寓)等,一般是回迁小区,房龄相对较老,公寓房,大都是相对劣质的资产(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。
对于绝大多数劣质资产来说,房龄老,价格便宜,但这并不是它们值得投资的理由;而优质资产,一般房龄年轻,价格相对较高,反而更值得投资。投资看的是资产等级和性价比,并非仅看价格,相信很多人都陷入了“房价越低越值得投资”的误区(《合肥优质房产的等级评价》微信公众号“小易论楼市”)。
长潜黄板块
长潜黄板块2018年共成交146套二手房,成交均价从2017年的17549元/平米涨至18144元/平米,上涨595元/平米,涨幅5.44%。议价空间为2.57%,低于平均值;成交周期81.8天,比去年缩短2.2天,低于平均水平。
三四季度的成交量仅占全年的42.5%,下半年成交均价和涨幅要比全年低出不少,主要原因是上半年是学区房的成交高峰,拉抬了板块均价。同时也由于板块价格的抬升,使得需求向其余低价板块外溢,成交量减少。
合肥的初中真学区,大都对应几所小学,这几所小学中,只有一所是公认最好的,也就是所谓的双学区(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市”)。长潜黄板块的双学区是:西园新村小学+50中东校,安居苑小学+50中西校。我们可以看到,安居苑和西园新村这两个双学区房,是板块内涨幅最大的两个小区。
尽管原来的江淮学校被并入安居苑小学教育集团,成为了现在的安居苑小学(天鹅花园校区),但跟原来的安居苑小学(安居苑校区)本部分开划学区,我认为多少还是有点换汤不换药,学校并未得到广泛认可。
这点从通和易居同辉南苑和北苑的房价上就能看出来。南苑是安居苑小学(安居苑校区)的学区房,成交均价为18466元/平米,北苑是安居苑小学(天鹅花园校区)的学区房,成交均价为16585元/平米,相差近2000元/平米。
而汉嘉都市森林是潜山路小学的学区,其公寓学区房成交价格在1.92w左右,远比安居苑的房价低得多。据我小密圈成员透露,求实领势学府公寓目前均价2.1w,同是潜山路小学的学区,这个价格真不如考虑安居苑或者汉嘉都市森林了。
即使是安居苑西村和安居苑东村表现也不一样,西村的价格比东村高出5%左右,这是为什么呢?因为50中西校在安居苑西村的西侧,东村到学校的距离会更远一些,距离上这么小小的差距,就能引起如此溢价,说明距离学校远近始终是影响学区房价值的一个重要因素。
大溪地均价出现回调,在我看来原因跟金色名郡一样,也2017年出现透支引起的。另外像新华优阁这样的公寓房,属于相对劣质的资产,也出现价格下跌。
长江路北板块
长江路北板块2018年共成交192套二手房,成交均价从2017年的14883元/平米跌至14705元/平米,下跌-178元/平米,跌幅-1.2%。议价空间为3.31%,高于平均值;成交周期101.8天,比去年延长12天,高于平均水平。
三四季度的成交量占到全年的57.3%,跌幅有所收窄。长江路北板块平均房龄为2008.5年,比大盘均值老了1年半左右,无论是房价绝对值及涨幅,还是议价空间和成交周期上,都处于绝对的劣势,属于劣质板块无疑。
板块内涨幅为正值的小区为:中央美域B区,颐和花园,琥珀山庄,海亚当代(住宅),天一家园。除天一家园因前期价格较低存在补涨以外,其余成交均价都在板块均价以上。
琥珀山庄由于本身建筑质量不错,位置也很好,再加上琥珀中学加持,但毕竟房龄太老,产品属于淘汰类型,资产大概为3+档。其余小区基本上房龄都相对年轻,高于板块均值。
板块内下跌的小区为:中央美域A区,松芝万象城,龙居山庄,黎阳嘉苑,海亚当代(公寓),福乐门,凤凰城家家景园,奥林花园。
这些小区主要可分为两种,一种是房龄较老的,比如龙居山庄,黎阳嘉苑,凤凰城家家景园,奥林花园;一种是公寓,比如中央美域A区,松芝万象城,海亚当代(公寓),福乐门。
在市场趋冷或者平稳情况下,并不是越便宜的小区投资潜力越大,越便宜的小区可能是因为资产比较劣质,投资价值反而比较差,且流动性差,议价空间也大。
二环路西板块
二环路西板块2018年共成交675套二手房,成交均价从2017年的15591元/平米涨至16023元/平米,上涨432元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.44%,低于平均值;成交周期76天,比去年缩短2.1天,低于平均水平。
三四季度成交量占全年的42.2%,涨幅达到5.39%,几乎是上半年的2倍,说明板块内房价基本上是在去年下半年完成上涨。尤其是高新区,无论是均价涨幅,还是议价空间及成交周期上,表现都非常强势。
其中,最为强势的区域是蜀西湖周边,典型代表小区是祥源城。祥源城同比涨幅达到13.5%,其实三四季度成交均价已经突破2w+,实际涨幅已经超过了20%,不可谓不惊人。与祥源城类似的小区还有华纺新华城和海亮九玺,都有不错的涨幅。
这三个小区的类似之处是:处在长江西路与习友路之间的蜀西湖畔,旁边就是创新产业园,有学校和医院的规划,还有商业(银泰城和砂之船奥莱),配套不可谓不齐全,是整个高新西的核心区域。
近几年,高新西发展迅猛,引进了许多高新技术产业和高校科研机构,比如科大讯飞、国际智能语音产业园、中科大新校区、中科大先进技术研究院、中科院量子信息与量子科技研究院等,吸引了大批高新技术人才就业,带来了巨量的居住需求,区域内新房一房难求。
一方面人口在不断涌入,另一方面新房供应没有跟上,供需出现严重失衡,这是导致高新西房价急速上涨的根本原因。很多人想在高新西买房,但随着蜀西湖周围房价的不断上涨,不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域,同时也带动大蜀山周边房价上涨。
比较典型的小区是保利梧桐语,御景城,岭湖墅,蓝鼎海棠湾,中海原山,加侨悦山国际,大富山庄,不但成交量大,而且涨幅可观。反观高新东已经成熟的区域,涨幅不高,尤其是规模小、房龄相对偏老的非品牌小区,甚至出现下跌。
比如梦园小区,上铁银欣花园,徽商优山美地,和一花园,海岸星辰,博澳丽苑,兴园小区等。还有相对劣质的资产,主要是公寓,比如金濠优活城,加侨悦山国际(公寓)等。
因此金大地悦澜公馆公寓距离地铁口比较远,单价合1.78w,比其位置更好的加侨悦山国际(公寓)还要高出不少,基本没啥投资价值。而位置更偏的禹州平湖秋月,丽丰璞羽山,中海世家,保利柏林之春,定价更高,投资性价比相对更差。
我认为新房里面价格相对合理的是中南樾府,备案均价是1.86w,之前开盘有2个点的优惠,最终实际价格在1.83w上下,去化不错,此盘单价低于1.8w的小三房性价比还是不错的。蜀熙府价格适中,但区域趋于成熟,大环境欠佳,投资潜力不如蜀西湖周围。
高速蜀西湖畔和乐富强悦湖熙岸,都在蜀西湖的外围,尚未开盘,如果定位刚需,价格合适,也会比较适合投资。据说柏堰湖畔的中海岭湖湾,定价在1.48w左右,价格是合适的,但估计购入门槛较高。
蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议
我在之前文章中分析过很多次,目前合肥平均房龄大概在10年左右,绝大部分小区都是近15年才建立起来的,这是一个非常年轻的城市。因为发展太快,合肥各区域房产并未发生明显分化,随着时间流逝,这种分化将会越来越显著。
即使强势如黄潜望板块,在没有学区加成下,一些小区也略显疲态,比如万科金色名郡,尽管是板块内成交量最大的小区,房价也没想到会出现一定的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月,再过几年,或许也真要廉颇老矣。
这种情况同样发生在依旧年轻的大溪地身上,当它变老时,是否也会沦为市区的老破小呢?然而双学区加持的安居苑和西园新村,即使是20-30年的多层砖混建筑,依然抵挡不住猛烈的房价涨势。学票的升值速度,已远远超过了房产的磨损速度。
长江路北既无房龄优势,又无学区优势,是我分析到目前为止唯一一个同比下跌的板块,已经彻底沦为一个劣质区域。我惊奇的发现,这个板块内,竟然没有一家知名品牌开发商开发的小区,这种板块的没落,怕是很难再挽回了。
高新区平均房龄为2013.1年,比大盘年轻3岁,我们看到它同比涨幅是蜀山区的3倍还多。以蜀西湖板块为代表的高新西新贵,正以一种不可思议的速度成长着,就像一颗大树的侧枝,最有活力的永远是顶端的那一片嫩芽,而它后边的主干可能早已枯裂。
高新西顶着各种光环,合肥市对其进行不遗余力的投入,再加上大蜀山得天独厚的自然环境以及上风上水的地理位置,毫无疑问,这块区域已经成为当前合肥房产投资的炽手可热之地。
目前我认为合肥最值得投资的两个区域,一个是滨湖,一个是高新西。随着滨湖限价房的逐渐清盘,我们看到荣盛华府备案均价已达到1.9w,这意味着滨湖新房的地板价再上一个台阶,从1.7w+直接步入1.8w+,我们将很难再找到1.8w以下的新房。
打算在蜀山区置业的同学,应优先考虑高新区蜀西湖板块,1.8w以下的新房,尤其是刚需小三房,都值得关注,如果今年上半年不抓住,下半年可能不会有更好的机会了。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
5. 200万在合肥能买什么样的房子?
随着二胎的放开,合肥改善性需求越来越多,市场上主流刚需产品,也逐渐从小两房往小三房转变。房间的增多,必然带来居住面积的增大,再加上合肥房价刚经历过大幅上涨,改善性住房的户均总价越来越高。
对很多合肥人来讲,200w是一个坎,这可能已达到大部分家庭的承受极限。本篇我将盘点合肥市,200w以上总价房产的成交特点,高总价房子主要分布在哪些区域,主要是什么类型的房子。
成交占比
链家自2016年9月份进入合肥以来,截至2017年12月,共查到3242个二手房成交记录。其中总价超于200w的成交共429个,占全市总成交量的13.2%,这个比例比我之前预估的还要小很多。
合肥市成交总价的中位数是135w,成交量最大的区间是130w-140w。总价在60w-190w之间的房子,占总成交量的80%,这是合肥市二手房成交的主力区间。
当总价超过140w以后,成交量开始出现阶梯式下滑,主要体现在5个梯度。每个梯度跟上个梯度相比,成交量都呈断崖式锐减:
1、140w-170w:140w-170w这个区间共成交682套,占比21%;140w以上共成交1494套,占比46.1%。
2、170w-190w:170w-190w这个区间共成交302套,占比9.3%;170w以上共成交812套,占比25%。
3、190w-210w:190w-210w这个区间共成交164套,占比5.1%;190w以上共成交510套,占比15.7%。
4、210w-250w:210w-250w这个区间共成交192套,占比5.9%;190w以上共成交346套,占比10.7%。
5、250w+:250w+这个区间共成交154套,占比4.8%。
其实我们可以看到,110w-140w区间的成交量是最大的,大概占到总成交的26%,可称之为刚需区间;140w-170w其次,占比为21%,可称之为刚改区间。
区域占比
总价超过200w的二手房,平均成交价格为1.89w,户均面积为133.4平米,套均总价252.2w。
在总价超过200w的成交里面,成交量排在前三位的区域分别是政务区,滨湖区,蜀山区。三个区占比之和接近60%,政务区占比超过了25%,其次是滨湖,接近20%。泛经开区和瑶海区的成交量最少。
政务区成交均价也是遥遥领先,达到了2.16w,比第二位的庐阳区高出2300元/平米,议价空间也仅次于庐阳区,排在第二。在政务区本区域里面,200w以上的成交占比高达48.4%,足以看出改善性需求对政务区的青睐。
包河区
包河区成交均价是所有区里面最低的,只有1.66w,议价空间达到4.53%,也仅低于瑶海区。通过对包河区各区块分析,我几乎可以判定,包河区其实没有太多值得改善的选择。
成交量最大的几个小区,比如望湖城和世纪阳光花园,这两个属于品质小区,尽管房龄有些长了,但是居住体验不错。万振逍遥苑成交量也比较大,我觉得可能是小区体量比较大的缘故(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》)。
庐阳区
庐阳区的成交数据比较漂亮,除了成交均价仅次于政务区之外,其议价空间最低,平均成交周期也是最短,足以看出庐阳区的改善性需求还是非常强劲的。
从成交量较大的小区来看,万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城和海亮红玺台,这四个小区成交量之和为38套,几乎占庐阳区所有成交的2/3。
其中万科森林公园和华润橡树湾成交量最大,特点就是不但是品牌物业,而且还是次新房,本身小区体量也大,环境也适合改善。中铁国际城有一定的房龄,胜在体量比较大(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。
蜀山区
蜀山区改善性需求占比在全市排第三位,二手房成交比较分散、均一,但整体上主要分布在黄潜望板块。值得注意的是,蜀山区的平均成交周期在所有区域里面是最长的,房龄也是最老的,足见蜀山区改善性需求对黄潜望的青睐。
蜀山区成交量最大的小区是大溪地,这首先得益于大溪地体量非常大,再一个次新房,而且位置也很不错。除此之外,信旺华府骏苑也有不错的成交,尽管该小区口碑并不太好,但难敌价格低、位置好的优势(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。
瑶海区
瑶海区的成交量非常小,只有18套,但平均成交单价却很高,仅次于庐阳区,排在第三位。瑶海区成交非常有特点,只集中在38中学区范围。这个区域我之前分析过,集瑶海区万千宠幸于一身,是瑶海区精华所在。
成交量比较大的御景湾,房龄相对老一些,成交周期长。其他几个小区,基本上都是房龄不超过7年的次新房(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。
高新区
高新区改善型成交主要集中在两个区域。一个是大蜀山脚下的豪宅区,以绿城桂花园、华润澜溪镇、绿地乔治庄园为代表,我们看到成交总价较高,都超过了300w。
一个是地铁4号线沿线、靠近政务区的位置,以淮矿馥邦天下和华地紫园为代表,这些是中端改善住宅(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。
泛经开区
这里的泛经开包括了部分肥西产证,泛经开区成交量也比较少,肥西更少,只有3套。主要集中在绿城玫瑰园这种高档住宅,以及体量非常大的融科城这种改善性小区(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。
滨湖区
滨湖成交量在全市排在第二名,因为是最年轻的新区,平均房龄只有6年左右,是所有区域中最低的。滨湖本区域内超过200w的占比达到15.6%,仅次于政务区,为改善性需求喜爱。
滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日是滨湖目前体量最大的两个小区,因此它们总价超过200w的成交量也非常大。滨湖假日和滨湖明珠是46中的学区房,这两个小区户均总价排在前两位。
除此之外,保利拉菲公馆和高速滨湖时代广场是金融后台西板块的主力改善小区。我们看到万科在滨湖的两个盘,滨湖万科城和万科蓝山,并没有主攻改善户型,主打的是刚改,二手房成交总价控制在160w-180w之间,足见其对市场的精准把握(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
政务区
之前分析过,政务区是整个合肥市房价最高的区域,因此总价超过200w的比例最高也理所应当。绝大部分成交都分布在潜山路西,也就是50中新校的学区范围(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。
我在之前的文章中分析过,作为政务区体量最大的两个小区,凯旋门和保利香槟国际,每个小区户数都超过5000户,那么这两个小区成交量最大也不难理解(公号“小易论楼市”《合肥假如租购同权,学区房价格会降吗?》)。除此之外,它们还是房龄最为年轻的次新房。
除此之外,还有融科九重锦成交也不错,主要是该小区户型较好,赠送面积较多。其余小区的成交都比较平均,成交均价大都在2.16w以上(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》)。
如何投资合肥总价200w以上的房产
从上面分析我们可以看出,合肥200w以上的二手房成交占比为 13.2%,基本上也就是7.5套里面才有1套。也就是说,合肥7个人里面最多有1个人,能够接受200w以上的房子。
如果将总价降低到170w,占比升高到25%,那么可接受人群基本比200w以上的受众增加1倍。如果再降低至140w,占比提升到46.1%,那么可接受人群基本比170w以上的受众又增加近1倍。
卖房子就好比钓鱼,你喜欢到鱼多的鱼塘钓呢,还是到鱼少的钓?很明显,鱼多的鱼塘钓上鱼的概率更大。总价越高,能够承受你价格的潜在受众就越少,你的房子就越难卖,流动性就越差,议价空间就越大。
我们看到,300w+的成交,仅占到合肥市总成交的2.3%,如此小的受众,难谈有什么流动性。这也是我一直强调,合肥洋房有投资价值的不多,合肥别墅难有升值空间的原因,因为你根本找不到合适的接盘者。
综上,我对有意购买总价200w以上合肥房产的人群,提出以下建议:
1、改善尽量选择政务区,滨湖区和蜀山区。尽管总价超过200w的接盘者很少,但是这个群体还是表现出一定的偏好性,政务区、滨湖区和蜀山区成交占比接近全市的60%,高端改善性需求应尽量选择这三个区。
2、注意选择几个比较重点的区域或板块。政务区成交占全市的1/4,高端改善尽量考虑政务区。滨湖区为中高端改善比较聚集的地方,这里应注重购买改善房或者刚改房。蜀山区尽量选择黄潜望板块,庐阳区选择四里河板块,瑶海区选择38中学区板块。
3、避免在瑶海区、泛经开区、高新区这些偏刚需的区域,购买总价过高的房产。除去以上提到的几个重点板块和区域,合肥其他区域基本都是刚需之地,过于高端的物业对环境要求较高,刚需板块的中高端改善房,升值潜力有限。
4、投资不要选择洋房别墅。合肥目前高端改善群体很小,绝大部分需求对高总价还是非常敏感的。在改善区域,比如滨湖,洋房总价和溢价过高,接盘人少,升值空间有限;在刚需区域,比如新站区和北城,尽管洋房总价相对低,但环境不友好,很多改善群体宁愿选择改善区域的刚改房。所以合肥洋房定位尴尬,基本都不具备太大的投资价值。
5、总价200w以上的房产,并非最佳投资标的,应该选择110w-170w的新房。110w-170w是合肥刚需和刚改可承受的总价范围,这个区间成交占比接近合肥市总成交的一半,对于绝大部分投资者来说,应首先考虑这个总价范围的新房。
欢迎关注我的微信公众号“小易论楼市”,可参看此篇文章的姊妹篇,《在合肥100万你还能买到哪些房子?》。
6. 手里有90万想在合肥买房子?
合肥市首付比例一般为30%,90万元首付款的话,总房价就是300万元,买120平方米左右的,单价就是25000元/平方米,这个单价除了政务区外,可以在合肥市随便挑了。综合衡量各项资源,个人建议在政务区购买。
简要说下原因:
一是地理位置优越,市政府等党政机关均在此区域,名校云集,学区好,教育资源雄厚。
21世纪什么最贵?房子,而房子中的劳斯莱斯就是学区房。政务区有很多优秀的小学和初中,方便子女就学,小学有西园新村小学,嘉和苑小学,翠庭园小学,绿怡居小学,初中有50中。政务区也是党政机关的集中地,我们平时办理工作、生活上的手续会比较方便。
二是交通便利,商业环境好,工作、购物、生活便利。
政务区黄山路、望江路、长江路和金寨路、合作化路、潜山路,形成三纵三横交通网,地铁、公交等交通便利。辖区内万达广场、银泰城、天鹅湖保利、唯品会、星光荟等大型商场云集,就业机会多,生活、购物方便。
三是规划定位高,生态环境好,工厂少,整体绿化好。
政务区未来规划定位就是合肥市的核心新区,以金融、教育等为主,辖区内工厂少,污染小,高档小区云集,绿化美化的天鹅湖是休闲散步的绝佳之地。
7. 如何看待合肥政务区新建的奥体小学?
奥体小学真的好吗?
最近一段时间,奥体小学被炒得很热,但学区真的就有大家认为的那么好吗?有一种说法是,奥体小学的学区范围内没有回迁小区,而且学区内房价都很高,这意味着生源不错,奥体小学有望成为顶级学区。
其实我们看到,翠庭园小学从2004年建校,至今已有14年的沉淀,其管理经验和师资力量都是经得起考验的,学区内生源大都来自合肥的中产家庭。尽管翠庭园是一所回迁小区,但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右,对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。
奥体小学是一所新建小学,没有什么沉淀,很多新招老师都是没有教学经验的年轻人,其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学,也不要对奥体小学过于盲目推崇。
尽管如此,我们仍然要对市场产生敬畏,因为理性不能解释一切,由于信息不对称,市场有时是不理性的。比如滨湖“46中+师范附小”的学区房,尽管46中搬到滨湖已有十余年,学区也从原来的一档退化为二档,甚至连真学区都算不上,但是目前房价已经2w+,其学区溢价一点不输其他真学区(公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》)。
有时候市场是盲目的,加上信息获取成本太高,大部分不知情的民众只相信品牌和名气,而不管其实质如何,这是最可怕的。不管怎样,奥体之争这场闹剧以这个结局收尾,奥体小学未见其校,已闻其名,一个未建成的学校竟能引起如此大的风波,这种影响力还是超出了我的想象。
民众对奥体小学的盲目追崇和期待,有可能客观上造就一个假想的“优质学区”,再通过中介中间炒作,这种假想可能会影响一大批购房者,加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学,存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响
我在之前文章中分析过合肥的学票价值,也就是说合肥目前学区房的溢价,主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为:土地价值+建筑价值,而学区房的价值构成为:土地价值+建筑价值+学票价值。
我们大家都知道,房子自建成以后,就在不断磨损,建筑价值其实是一直在贬值的,只有土地价值和学票价值一直在升值。从某种意义上来讲,当区域成熟以后,土地价值基本是固定的,学区房升值主要体现在学票价格的上涨。
学票价值占学区房价值的比重越大,学区房升值的潜力就越大,因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。面积越大总价越高的学区房,学票比重越低,学区溢价反而越低,即使是顶级学区,升值潜力也不如新房。你投资的主要是学票,总价越高,学票价值占比越低,投资价值越低。
我前面测算过,政务区50中新校的学票价值大概在22w左右,而政务区户均成交价格在200w左右(公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》),学票价值占比大概只有10%。南门小学+45中的户均总价130w,学票价值大概在55w,占比超过40%。
也就是说,政务区学区溢价还是非常低的,特别对大户型学区房来讲,不值一提。最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区,比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号,尽管学区是50中南校,其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区,地段价值在政务区也是非常重要的。
学区划分出来之后,有凯旋门业主找我为他们请愿,我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧,本来学区就是维持原状,况且两个小区户型普遍偏大,总价普遍偏高,学区对房价的影响非常有限,地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。
奥体小学学区内的小户型学区房可能会更加抢手,尤其是90-100平米左右的小三房,或者90平米以下的小两房。但大户型,特别是面积超过110平米或户型不好的房源,影响基本不大,毕竟学区范围内小区实在太多,依然缺乏一定的稀缺性。
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