三河房屋出租(河北三河燕郊到底适不适合居住)
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2023-12-02
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1. 三河房屋出租,河北三河燕郊到底适不适合居住?
我是08年在燕郊买的房,那时年轻为了打球方便把房买在了球场里。当时,燕郊人口3.4拾万,商品房数量少。而如今已经发生了天翻地覆的变化,人多、交通拥堵、检查站等等,目前本人已经退休,不再通勤,房子面积大,
有花园,千亩球场环境优美,随时下场打球。小区停车位充足免费停车。对于非通勤人员比较适合。
2. 环京地区的哪个区域买房最合适?
首先以北京为中心来讲,北部区域山区居多,建设城市群以及交通网困难度及成本相对较高,东西两侧发展态势较为平稳,没有什么突出的地方。主要看城南,大兴国际机场“世界新七大奇迹之首”无论从规模,用途,价值,潜力任何方面来看作用都是巨大的。何为“新国门”?就是指未来国外人群来中国不是到上海,深圳,广州,重庆了,而是坐飞机到北京着陆。(泛指而已,不是绝对,勿喷。)毕竟绝大数的国外人口或企业,资本家都还未到中国发展,新机场是引进国外经济及人口的转折点。京津冀联合区域才是未来发展重中之重。那么回到话题上,北京城南无非就是廊坊市区及固安县,固安因距离机场较近,近两年发展飞速,廊坊也同样,只是相对速度慢一点,但毕竟是地级市,而且陆续会有一些企业或外企落户在廊坊和固安。然而!!!注意这里了,这两个地方其实并不是最具潜力的,最具潜力当属北京南55公里外的“雄安新区”昨日10月1大阅兵的花车展示环节,雄安紧随北京,天津之后。“盛世雄安”深入人心。很快雄安新区将承接更多北京和其它各地外迁的企业,亚洲最大高铁站“雄安站”也加速建设中,建成后20分钟车程可达北京,真正融入首都半小时生活圈。“要想富,先修路”路网一通,真正繁荣的景象也随之而来,基建狂魔的中国不是浪得虚名。机场所能带来的影响只是一小部分,真正能带动周边乃至整个京津冀甚至是全国全世界的是雄安新区,“探索未来人类发展科技宜居新城”字面意思已经能透露很多信息了,又怎么可能只是表意,大阅兵的花车展示只是对世界宣告的一个开始而已。国际知名只是开始而已
3. 北京燕郊花120万买的新房?
首先,燕郊是河北燕郊,不是北京燕郊,先纠正一下这个观点。
这张图就可以看得很明白了,燕郊虽然紧挨着北京,但属于河北省三河市管辖,三河市与大厂、香河并称廊坊北三县。
45平总价120万,那合单价就是2万6,这个价格和现在燕郊的均价差不多,至少您不是在高位上买的,至于值不值,听我给您分析分析。
燕郊镇不大,大概可以分成燕郊东、燕郊北和燕郊南,地段最好的当然是和紧挨着北京的这块地儿,分别是102国道附近的区域和京平高速附近的靠北的区域,未来潮白河大桥通车之后,燕顺路中间段部分的区域也会很方便,并且北京地铁平谷线会经过燕郊,在燕郊设有两站地铁,对于沿线的楼盘有很大的利好。
目前燕郊最为核心的地段,就是燕顺路一带,也是燕郊楼盘最密集的一带,配套成熟,人口密集,相应的高峰期配套很拥堵。
燕顺路上密集的楼盘
人口过于密集,导致交通十分拥挤,这是燕顺路与102国道交汇的路段。
尽管人口众多,交通问题繁重,燕顺路依然是燕郊买房人最青睐的地段,主要在于进出北京便利,生活配套齐全。所以用于自住的话,燕顺路上的房产是比较适合的。尤其是离地铁较近的北部,将来不自住的话,出租也没有问题 ,保值性也要强一些。
另外就是所谓的燕郊新城,及燕郊南部,以102国道为界,以南为燕郊南,燕郊南有一些相对品质比较高的楼盘,密度也不大,交通规划要相对好一些,但是现在居住的人不多,配套比较落后,还有大面积的村庄在,目前来说不是很方便。但是相对来说,以后的居住环境要好于北边。
燕郊东部相对来说也还可以,就是离北京稍微远了一点,而且一些小区密度也很大,目前来说降价的力度也比较大。
最后,您用120万买套45平的房子,如果是投资的话意义不大,1居相对比较难卖,价格肯定也会低于2居、3居,用于自住倒是可以的。
4. 三河同飞制冷股份有限公司是国企?
不是国企,公司类型有限责任公司(上市、自然人投资或控股)。三河同飞制冷股份有限公司于2001年01月11日成立。法定代表人张国山,公司经营范围包括:制冷设备、配件的制作与销售;有色金属加工(不含金银制品)、销售;货物进出口;冷却、节能、环保相关技术服务、技术开发、技术咨询、技术推广、技术转让;软件开发;基础软件服务;应用软件服务(不含医用软件);计算机系统服务;房屋租赁等。
5. 三河办理暂住证都需要些什么?
居住证办理材料 1、本人居民身份证或者其他合法有效身份证件; 2、本人近期免冠照片; 3、证明符合“办法”第七条规定条件的有关材料,可分为以下几类:
①居住时间证明:包括外来人员的暂住登记信息、尚在有效期内的《暂住证》等能够证明居住时间的材料; ②就业证明:包括工商营业执照、劳动合同、用人单位出具的劳动关系证明或者其他能够证明有合法稳定就业的材料等; ③住所证明:包括房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同或者房屋出租人、用人单位、就读学校出具的住宿证明等; ④就读证明:包括学生证,就读学校、科研机构出具的其他能够证明连续就读的材料等。 注:证明材料的具体要求,由公安机关会同人力资源和社会保障、工商行政管理、司法行政、住房和城乡建设、国土资源、教育等行政部门制定,并向社会公布。
6. 随着北京到燕郊的地铁线的开通?
谢谢网友“北京租房小侦探”的邀请!又是第一个回答,抛砖引玉。北京房租下降是必然的,也是必须的,这倒不是因为开通燕郊地铁,而是房屋市场的自身发展的必然。
我只简单说两个因素,一是最高层集体会议的决定,在主要城市大量建设租赁房,除了地方建设外,所以开发商都必须按一个比例建租赁房,如果你关心高层政策动向就应该知道,政府提供的租赁房就会有个惠及租房者的价格,这个价格也会是房屋租赁市场的指导价。
二是北京本身房屋空置量很大。据官方数据,北京房屋空置率是20%,按每套居住2—3 人,北京有2170.97万人,应该居住着700—1000万套房子,总房屋应该在880—1250万套,(这是反推出来的数据)总房屋量的20%空置,那就有180—250万套空置房。
这些房屋空置的原因是什么?
一个是准备增值后出售的,就是炒房囤房的房子。
第二是为孩子准备的婚房,很多家庭为孩子预留的房子是不会出租的,因为出租就必须投入大笔资金装修,而通过房租很难收回这笔装修款,等到收回了,房子又旧了,又要装了,况且,中国人的习俗里,新婚还是新房好,被别人住过的叫二手,这对于娶老婆的人是不愿听到二手的,还有,有些租房的人把房子当同居房,中国很多地方是不允许自己的房子被别人同居过的,这有禁忌,即使出租,一定得根据习俗办个手续。我了解过很多城市的空置原因都是这个,因为有条件,提前为孩子准备好结婚房子。
我们现在是讨论房租,这些空置房肯定不会出租,但我们知道中国走向了老龄社会,如果儿子结婚住进新房了,那些老房子就会慢慢进入租房市场了,人要老去这是自然规律。
我从丰台住到西城,住过几个小区,每个小区都了解到有一二十个独居老人,雇一个保姆照顾,这些房源迟早都会进入市场。
还有房价下降也会引起租金下降。今年的北京房价就降了约10%。
鉴于国家加大租赁房建设成为将来建房市场的主要力量,鉴于大量空置房会有部分进入租房市场(征房产税也会逼出一部分房子用来出租),还有因为北京的户口限制以及高房价让许多北漂看不到享受北京优质资源的机会,北漂不会大量增加,所以,北京租房价格将来是会逐步降低的。
不知我的解释你是否满意,我是怎样判断就怎么说,没有顾忌也没有私心,知无不言。谢谢信任!
7. 燕郊房价逼近3万?
北京是中国楼市的风向标,而偏居一隅的燕郊则是北京楼市的晴雨表,真可谓是中国楼市的一个侧影。
在这里,有人离场,有人折戟,也有人获利颇丰。
它普通,是河北廊坊三河的一个经济极其落后的小镇,它特殊,离帝都中心天安门只有30公里,位于潮白河东畔,西与未来的北京副中心通州区隔河相望。
而真实燕郊正如它的地缘一样,具有双重属性。
正如《南方周末》笔下的“两个燕郊”。
一个燕郊壮志凌云,朝着国际化都市高歌猛进,万人小区林立,高密度楼盘与新兴的商业圈以十余倍的面积包围了旧有的镇中心。
而另一个燕郊被困在小镇旧有的脆弱躯壳里,被开发殆尽的土地上,公共设施严重滞后。
今天的燕郊,刚刚经历过生死劫,售楼一条街基本都挂上环形锁,门上的玻璃灰蒙蒙的,屋里地上还有曾经摆放的桌椅落下的灰尘印。
当年,潮白河东岸的“疯狂”,仿佛在目。
2012年,燕郊的售楼一条街——京榆大街兴起。
那年,北京二手房一路狂飙,从2.4万/㎡涨到3万/㎡,那些被挤出北京的北漂刚需,攥着刚刚够上车的首付,坐上看房大巴,来到了燕郊。
与通州仅仅一河之隔的燕郊,新房平均价格紧紧9000元/㎡,售楼部门口的广告展板红底金字——“北京给不了你们,在燕郊都能给你!”
这些买不起北京的北漂,把燕郊当做一块跳板,手里这点钱,在北京仅仅只能买一个厕所,而在燕郊,大可以买一个小三房,先有一个安身之所,然后涨起来之后置换成北京的房子,通过平衡过渡这个时间,自己不仅可以住,还可以给一定的时间多赚点钱,而且房子本身也会涨价。
而随着刚需客而来的,还有大波看涨环京的投资客。
比起刚需客关注房子本身,他们更关心这里的升值潜力,心里都在计算着短期内可以有多少获利空间,多久可以卖掉。他们是北京房价上涨的最大受益者。抵押贷、高利贷在燕郊是很正常的事情,高杠杆是环京炒房客最大的特征。
燕郊炒房客最大的特征是:高杠杆、多套。
在这些人眼中,京津冀一体化,北京发展方向向东,地铁22号线平谷线横穿燕郊,连接北京,甚至未来北三县这块“飞地”会划入北京,最关键的是赤裸裸的价差,隔壁的通州在“帝都副中心”概念的加持下,房价可是7万/㎡啊。
地铁22号线平谷线▼
多重叠加的利好让2017年初的燕郊乃至整个环京完全陷入沸腾,而且持续半年,这些高杠杆入市的投资的预期就是——全国都在涨,首都北京在涨,那么有着强大价差的燕郊更是要暴涨。
那时,就这么一个小小的河北小镇燕郊,在楼市最鼎盛的时候,养活了将近4万名中介。它面向的是全国性的市场,不仅仅是北京的人来买,还有山西开车大奔的煤老板来买,操着一口浑厚东北口音的大哥来买,甚至还有看惯了房价欲与天公试比高的香港人来买。
中介一天带看8组客户已是习以为常,每天连喝口水的时间都得挤,运气好的时候,成交四五套,月收入数万,轻轻松松。
资本在这里,上演最后的疯狂。
所有人知道这个市场有问题,但他们都毫不犹豫地加入到这个击鼓传花的游戏中。
2017年的4月,燕郊优质项目甚至叫价4.5万/㎡,均价小步快跑,整体跑上3.5万/㎡,大家就是铆足一口劲,盯着燕郊跑上5万/㎡。
而彼时,GDP全国排名第三的一线城市广州,房价才3万/㎡。
随着“房住不炒”的利剑高高悬挂,北京出台“326新政”打击商办物业炒作,北京开始回调。
而对标北京楼市的环京也开始祭出调控:2017年6月,廊坊出台限购,只有持有3年社保才能购买,而且不认同补缴。
环京进入量价齐跌的窘境,燕郊房价更是高空跳水,近乎腰斩一半以上,炒房客悉数抛出,燕郊上演了中国房地产史上最知名的滑铁卢。
根据新闻报道:
经过一年半的回调,燕郊二手房价格相比最高点普遍腰斩。
不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。
不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。
本地三年的社保和纳税凭证就成了环京燕郊的死结。
北三县是此轮调控中唯一被腰斩的区域,相比其他地方都是假限购,抢人落户,政治正确的北三县对自己真狠,各县的社保只能买本县的房子,三河只能买三河、大厂只能买大厂、香河只能买香河,完全把购房门槛堵死。
除了政治正确的原因,还有便是因为燕郊本身的价格虚高,价值不扎实。
多年以来,大家看多燕郊,就冲着两个希望。首先是“行政上划归北京”,次之是“开通地铁”。
“飞地”转正,这个现在大家都看清了,完全不可能,次之便是还有地铁平谷线河北段的建设一直不顺利,毕竟是跨省建地铁。所以燕顺路每天依然堵成一条血管,绵延好几公里,818路公交车每天颤颤巍巍,翻山越岭,串联起燕郊和北京双城生活的北漂。
因为没有钱,土地已经出让完毕,燕郊完全没有钱来建设公共配套。
暴跌后的限购的环京,开发商架不住资金回流的压力,所以在社保上一直都是暗箱操作:
先草签购房合同,然后购房者补交3年社保再办理网签过户。
各城市对这些事也是睁一只眼闭一只眼,毕竟不能不让他们活,对吧?都是利益相关。
曾经大火的燕郊在楼市的低迷期,甚至一个月才成交了8套二手房,市场之凉,可想而知。
2015年,燕郊均价1万多,2017年初,均价3.5万,限购之后被打回原型,简直就是坐过山车。
目前通州副中心新市政府附近的二手房均价在6万左右,而北三县的燕郊16000-22000,大厂14000-16000,香河11000-14000。
这一刻,燕郊16000-22000,这个价格,是已经经历挤泡沫的价格,跌无可跌,市场已经把没有资金实力和扛风险能力的炒房客都洗了出去。
环京的利空出尽,燕郊的抄底时机已经到了。
随着菏泽放开限购、珠海全市5年社保变1年、衡阳放开限价,放松调控闯关成功,2019年的楼市路径已经越来越清晰——因城施策、分类调控,地方在调控上有了更多的裁量权。
而楼市放松调控,这不就是给了之前调控太紧的环京得以喘息放松的机会吗?
而且,根据数据显示:
廊坊2017年上半年GDP为1360亿,下半年GDP为1238.6亿,整整下降了121.4亿,增速-8.9%。
没有了房地产,你让依靠钢铁厂、红木家具业为支撑产业的十八线小城市,哪里搞钱去做承接几十万北漂的公共配套?
但毕竟全国人民都盯着环京,所以环京已经不会堂而皇之地出台文件松绑限购,应该是非正式、悄悄地放水,大方向一定是——在保持房价稳定的前提放松。
燕郊大跌、腰斩,有过严重的负面,相信很多朋友都是心有余悸的。
在此,我给你讲讲另一个曾经大跌过的城市的故事——杭州。
找找杭州在哪里?▼
1998年,商品房时代开启,杭州先于北京上海,房价率先上涨。
2002年,杭州5861.6元/㎡。而当时的北京是4066.7元/㎡;上海是4553.8元/㎡。
你看,早在16年前,杭州的房价早已是一线城市的水平。
2004年,杭州8000元/㎡的房子占了51.4%,10000元/㎡以上的竟占27%。
2004年,深圳8000元/㎡的房子占了13%,10000元/㎡以上的只占5%。
2008年,逢8之年,全国楼市一片哀嚎,深圳房价开始暴跌,从12500元/㎡,到直接跌破10000元/㎡。
只有杭州逆势上涨,幅度还不小,涨了足足1000元/㎡。
随着四万亿放水收紧,楼市调控的深入,从2011年-2014年,杭州暴跌,市场54折的楼盘都有,7折的楼盘更是数不胜数。
2014年,杭州在高房价与高库存之间挣扎,库存量达到了12万套,新房+二手房,则整体库存超过了20万套。
杭州降价、崩盘的消息甚嚣尘上。
名盘德信·北海公园和天鸿香榭里纷纷降价,业主一夜之间亏掉50万元。
杭州业主打砸绿城售楼部,至今历历在目。
而融绿之战,“杭州第一开发商都开始卖身了”,让无数的投资客噤若寒蝉。
在中国20年的商品房历史上,杭州是唯一一个曾经经过腰斩、连跌5年的重点城市。
而后来的杭州,阿里巴巴在互联网的浪潮中崛起、G20和亚运会的利好在这座城市集中爆发、再加上棚改的天量货币推动,虽然有过腰斩暴跌的负面,但是依然阻挡不了杭州在城运的加持下翻身,房价重新站在比以前更高的起点,并且大有超越广州之势。
而在2019年没有大涨契机之下,曾经跌过,而价值够扎实的燕郊,甚至放大到北三县,就是最好的结构性机会,而我们做房产投资,就是要去拥抱这样的负面,拥抱洼地,燕郊虽然大跌过,但是燕郊的价值不会变。
不仅仅是调控松绑,我之所以说燕郊值得抄底,最关键的还是因为燕郊本身的价值:
1. 地缘上无可替代。
它是30万北漂“最后的堡垒”,优秀的地缘和滞后的公共配套,让它更像野蛮、肆意生长的北京,又被北京拒之门外;
2.交通环境的改善。
以北京为半径的50-70公里1小时交通圈将在2024年建成;环京的7条高速同步在修,交通通达性会更好;
3.断崖式价差。
通州6万,环京1万多,这种断崖式的价差在环沪环深环广都绝无仅有。
燕郊曾经站上3.5万/㎡,即使有泡沫的成分,但这也是市场曾经认可它的价格,总有一天,燕郊的房价还是会回归3.5万/㎡,只是时间问题而已。
燕郊已经没有新房,只能买二手房,而如果你一定要买新房还是重点关注北三县大厂、香河,其他的,不值得。
或许,这一刻的环京,售楼部已经悄悄在打开,迎接四面八方的人,只是你不知道而已。
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1. 三河房屋出租,河北三河燕郊到底适不适合居住?
我是08年在燕郊买的房,那时年轻为了打球方便把房买在了球场里。当时,燕郊人口3.4拾万,商品房数量少。而如今已经发生了天翻地覆的变化,人多、交通拥堵、检查站等等,目前本人已经退休,不再通勤,房子面积大,
有花园,千亩球场环境优美,随时下场打球。小区停车位充足免费停车。对于非通勤人员比较适合。
2. 环京地区的哪个区域买房最合适?
首先以北京为中心来讲,北部区域山区居多,建设城市群以及交通网困难度及成本相对较高,东西两侧发展态势较为平稳,没有什么突出的地方。主要看城南,大兴国际机场“世界新七大奇迹之首”无论从规模,用途,价值,潜力任何方面来看作用都是巨大的。何为“新国门”?就是指未来国外人群来中国不是到上海,深圳,广州,重庆了,而是坐飞机到北京着陆。(泛指而已,不是绝对,勿喷。)毕竟绝大数的国外人口或企业,资本家都还未到中国发展,新机场是引进国外经济及人口的转折点。京津冀联合区域才是未来发展重中之重。那么回到话题上,北京城南无非就是廊坊市区及固安县,固安因距离机场较近,近两年发展飞速,廊坊也同样,只是相对速度慢一点,但毕竟是地级市,而且陆续会有一些企业或外企落户在廊坊和固安。然而!!!注意这里了,这两个地方其实并不是最具潜力的,最具潜力当属北京南55公里外的“雄安新区”昨日10月1大阅兵的花车展示环节,雄安紧随北京,天津之后。“盛世雄安”深入人心。很快雄安新区将承接更多北京和其它各地外迁的企业,亚洲最大高铁站“雄安站”也加速建设中,建成后20分钟车程可达北京,真正融入首都半小时生活圈。“要想富,先修路”路网一通,真正繁荣的景象也随之而来,基建狂魔的中国不是浪得虚名。机场所能带来的影响只是一小部分,真正能带动周边乃至整个京津冀甚至是全国全世界的是雄安新区,“探索未来人类发展科技宜居新城”字面意思已经能透露很多信息了,又怎么可能只是表意,大阅兵的花车展示只是对世界宣告的一个开始而已。国际知名只是开始而已
3. 北京燕郊花120万买的新房?
首先,燕郊是河北燕郊,不是北京燕郊,先纠正一下这个观点。
这张图就可以看得很明白了,燕郊虽然紧挨着北京,但属于河北省三河市管辖,三河市与大厂、香河并称廊坊北三县。
45平总价120万,那合单价就是2万6,这个价格和现在燕郊的均价差不多,至少您不是在高位上买的,至于值不值,听我给您分析分析。
燕郊镇不大,大概可以分成燕郊东、燕郊北和燕郊南,地段最好的当然是和紧挨着北京的这块地儿,分别是102国道附近的区域和京平高速附近的靠北的区域,未来潮白河大桥通车之后,燕顺路中间段部分的区域也会很方便,并且北京地铁平谷线会经过燕郊,在燕郊设有两站地铁,对于沿线的楼盘有很大的利好。
目前燕郊最为核心的地段,就是燕顺路一带,也是燕郊楼盘最密集的一带,配套成熟,人口密集,相应的高峰期配套很拥堵。
燕顺路上密集的楼盘
人口过于密集,导致交通十分拥挤,这是燕顺路与102国道交汇的路段。
尽管人口众多,交通问题繁重,燕顺路依然是燕郊买房人最青睐的地段,主要在于进出北京便利,生活配套齐全。所以用于自住的话,燕顺路上的房产是比较适合的。尤其是离地铁较近的北部,将来不自住的话,出租也没有问题 ,保值性也要强一些。
另外就是所谓的燕郊新城,及燕郊南部,以102国道为界,以南为燕郊南,燕郊南有一些相对品质比较高的楼盘,密度也不大,交通规划要相对好一些,但是现在居住的人不多,配套比较落后,还有大面积的村庄在,目前来说不是很方便。但是相对来说,以后的居住环境要好于北边。
燕郊东部相对来说也还可以,就是离北京稍微远了一点,而且一些小区密度也很大,目前来说降价的力度也比较大。
最后,您用120万买套45平的房子,如果是投资的话意义不大,1居相对比较难卖,价格肯定也会低于2居、3居,用于自住倒是可以的。
4. 三河同飞制冷股份有限公司是国企?
不是国企,公司类型有限责任公司(上市、自然人投资或控股)。三河同飞制冷股份有限公司于2001年01月11日成立。法定代表人张国山,公司经营范围包括:制冷设备、配件的制作与销售;有色金属加工(不含金银制品)、销售;货物进出口;冷却、节能、环保相关技术服务、技术开发、技术咨询、技术推广、技术转让;软件开发;基础软件服务;应用软件服务(不含医用软件);计算机系统服务;房屋租赁等。
5. 三河办理暂住证都需要些什么?
居住证办理材料 1、本人居民身份证或者其他合法有效身份证件; 2、本人近期免冠照片; 3、证明符合“办法”第七条规定条件的有关材料,可分为以下几类:
①居住时间证明:包括外来人员的暂住登记信息、尚在有效期内的《暂住证》等能够证明居住时间的材料; ②就业证明:包括工商营业执照、劳动合同、用人单位出具的劳动关系证明或者其他能够证明有合法稳定就业的材料等; ③住所证明:包括房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同或者房屋出租人、用人单位、就读学校出具的住宿证明等; ④就读证明:包括学生证,就读学校、科研机构出具的其他能够证明连续就读的材料等。 注:证明材料的具体要求,由公安机关会同人力资源和社会保障、工商行政管理、司法行政、住房和城乡建设、国土资源、教育等行政部门制定,并向社会公布。
6. 随着北京到燕郊的地铁线的开通?
谢谢网友“北京租房小侦探”的邀请!又是第一个回答,抛砖引玉。北京房租下降是必然的,也是必须的,这倒不是因为开通燕郊地铁,而是房屋市场的自身发展的必然。
我只简单说两个因素,一是最高层集体会议的决定,在主要城市大量建设租赁房,除了地方建设外,所以开发商都必须按一个比例建租赁房,如果你关心高层政策动向就应该知道,政府提供的租赁房就会有个惠及租房者的价格,这个价格也会是房屋租赁市场的指导价。
二是北京本身房屋空置量很大。据官方数据,北京房屋空置率是20%,按每套居住2—3 人,北京有2170.97万人,应该居住着700—1000万套房子,总房屋应该在880—1250万套,(这是反推出来的数据)总房屋量的20%空置,那就有180—250万套空置房。
这些房屋空置的原因是什么?
一个是准备增值后出售的,就是炒房囤房的房子。
第二是为孩子准备的婚房,很多家庭为孩子预留的房子是不会出租的,因为出租就必须投入大笔资金装修,而通过房租很难收回这笔装修款,等到收回了,房子又旧了,又要装了,况且,中国人的习俗里,新婚还是新房好,被别人住过的叫二手,这对于娶老婆的人是不愿听到二手的,还有,有些租房的人把房子当同居房,中国很多地方是不允许自己的房子被别人同居过的,这有禁忌,即使出租,一定得根据习俗办个手续。我了解过很多城市的空置原因都是这个,因为有条件,提前为孩子准备好结婚房子。
我们现在是讨论房租,这些空置房肯定不会出租,但我们知道中国走向了老龄社会,如果儿子结婚住进新房了,那些老房子就会慢慢进入租房市场了,人要老去这是自然规律。
我从丰台住到西城,住过几个小区,每个小区都了解到有一二十个独居老人,雇一个保姆照顾,这些房源迟早都会进入市场。
还有房价下降也会引起租金下降。今年的北京房价就降了约10%。
鉴于国家加大租赁房建设成为将来建房市场的主要力量,鉴于大量空置房会有部分进入租房市场(征房产税也会逼出一部分房子用来出租),还有因为北京的户口限制以及高房价让许多北漂看不到享受北京优质资源的机会,北漂不会大量增加,所以,北京租房价格将来是会逐步降低的。
不知我的解释你是否满意,我是怎样判断就怎么说,没有顾忌也没有私心,知无不言。谢谢信任!
7. 燕郊房价逼近3万?
北京是中国楼市的风向标,而偏居一隅的燕郊则是北京楼市的晴雨表,真可谓是中国楼市的一个侧影。
在这里,有人离场,有人折戟,也有人获利颇丰。
它普通,是河北廊坊三河的一个经济极其落后的小镇,它特殊,离帝都中心天安门只有30公里,位于潮白河东畔,西与未来的北京副中心通州区隔河相望。
而真实燕郊正如它的地缘一样,具有双重属性。
正如《南方周末》笔下的“两个燕郊”。
一个燕郊壮志凌云,朝着国际化都市高歌猛进,万人小区林立,高密度楼盘与新兴的商业圈以十余倍的面积包围了旧有的镇中心。
而另一个燕郊被困在小镇旧有的脆弱躯壳里,被开发殆尽的土地上,公共设施严重滞后。
今天的燕郊,刚刚经历过生死劫,售楼一条街基本都挂上环形锁,门上的玻璃灰蒙蒙的,屋里地上还有曾经摆放的桌椅落下的灰尘印。
当年,潮白河东岸的“疯狂”,仿佛在目。
2012年,燕郊的售楼一条街——京榆大街兴起。
那年,北京二手房一路狂飙,从2.4万/㎡涨到3万/㎡,那些被挤出北京的北漂刚需,攥着刚刚够上车的首付,坐上看房大巴,来到了燕郊。
与通州仅仅一河之隔的燕郊,新房平均价格紧紧9000元/㎡,售楼部门口的广告展板红底金字——“北京给不了你们,在燕郊都能给你!”
这些买不起北京的北漂,把燕郊当做一块跳板,手里这点钱,在北京仅仅只能买一个厕所,而在燕郊,大可以买一个小三房,先有一个安身之所,然后涨起来之后置换成北京的房子,通过平衡过渡这个时间,自己不仅可以住,还可以给一定的时间多赚点钱,而且房子本身也会涨价。
而随着刚需客而来的,还有大波看涨环京的投资客。
比起刚需客关注房子本身,他们更关心这里的升值潜力,心里都在计算着短期内可以有多少获利空间,多久可以卖掉。他们是北京房价上涨的最大受益者。抵押贷、高利贷在燕郊是很正常的事情,高杠杆是环京炒房客最大的特征。
燕郊炒房客最大的特征是:高杠杆、多套。
在这些人眼中,京津冀一体化,北京发展方向向东,地铁22号线平谷线横穿燕郊,连接北京,甚至未来北三县这块“飞地”会划入北京,最关键的是赤裸裸的价差,隔壁的通州在“帝都副中心”概念的加持下,房价可是7万/㎡啊。
地铁22号线平谷线▼
多重叠加的利好让2017年初的燕郊乃至整个环京完全陷入沸腾,而且持续半年,这些高杠杆入市的投资的预期就是——全国都在涨,首都北京在涨,那么有着强大价差的燕郊更是要暴涨。
那时,就这么一个小小的河北小镇燕郊,在楼市最鼎盛的时候,养活了将近4万名中介。它面向的是全国性的市场,不仅仅是北京的人来买,还有山西开车大奔的煤老板来买,操着一口浑厚东北口音的大哥来买,甚至还有看惯了房价欲与天公试比高的香港人来买。
中介一天带看8组客户已是习以为常,每天连喝口水的时间都得挤,运气好的时候,成交四五套,月收入数万,轻轻松松。
资本在这里,上演最后的疯狂。
所有人知道这个市场有问题,但他们都毫不犹豫地加入到这个击鼓传花的游戏中。
2017年的4月,燕郊优质项目甚至叫价4.5万/㎡,均价小步快跑,整体跑上3.5万/㎡,大家就是铆足一口劲,盯着燕郊跑上5万/㎡。
而彼时,GDP全国排名第三的一线城市广州,房价才3万/㎡。
随着“房住不炒”的利剑高高悬挂,北京出台“326新政”打击商办物业炒作,北京开始回调。
而对标北京楼市的环京也开始祭出调控:2017年6月,廊坊出台限购,只有持有3年社保才能购买,而且不认同补缴。
环京进入量价齐跌的窘境,燕郊房价更是高空跳水,近乎腰斩一半以上,炒房客悉数抛出,燕郊上演了中国房地产史上最知名的滑铁卢。
根据新闻报道:
经过一年半的回调,燕郊二手房价格相比最高点普遍腰斩。
不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。
不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。
本地三年的社保和纳税凭证就成了环京燕郊的死结。
北三县是此轮调控中唯一被腰斩的区域,相比其他地方都是假限购,抢人落户,政治正确的北三县对自己真狠,各县的社保只能买本县的房子,三河只能买三河、大厂只能买大厂、香河只能买香河,完全把购房门槛堵死。
除了政治正确的原因,还有便是因为燕郊本身的价格虚高,价值不扎实。
多年以来,大家看多燕郊,就冲着两个希望。首先是“行政上划归北京”,次之是“开通地铁”。
“飞地”转正,这个现在大家都看清了,完全不可能,次之便是还有地铁平谷线河北段的建设一直不顺利,毕竟是跨省建地铁。所以燕顺路每天依然堵成一条血管,绵延好几公里,818路公交车每天颤颤巍巍,翻山越岭,串联起燕郊和北京双城生活的北漂。
因为没有钱,土地已经出让完毕,燕郊完全没有钱来建设公共配套。
暴跌后的限购的环京,开发商架不住资金回流的压力,所以在社保上一直都是暗箱操作:
先草签购房合同,然后购房者补交3年社保再办理网签过户。
各城市对这些事也是睁一只眼闭一只眼,毕竟不能不让他们活,对吧?都是利益相关。
曾经大火的燕郊在楼市的低迷期,甚至一个月才成交了8套二手房,市场之凉,可想而知。
2015年,燕郊均价1万多,2017年初,均价3.5万,限购之后被打回原型,简直就是坐过山车。
目前通州副中心新市政府附近的二手房均价在6万左右,而北三县的燕郊16000-22000,大厂14000-16000,香河11000-14000。
这一刻,燕郊16000-22000,这个价格,是已经经历挤泡沫的价格,跌无可跌,市场已经把没有资金实力和扛风险能力的炒房客都洗了出去。
环京的利空出尽,燕郊的抄底时机已经到了。
随着菏泽放开限购、珠海全市5年社保变1年、衡阳放开限价,放松调控闯关成功,2019年的楼市路径已经越来越清晰——因城施策、分类调控,地方在调控上有了更多的裁量权。
而楼市放松调控,这不就是给了之前调控太紧的环京得以喘息放松的机会吗?
而且,根据数据显示:
廊坊2017年上半年GDP为1360亿,下半年GDP为1238.6亿,整整下降了121.4亿,增速-8.9%。
没有了房地产,你让依靠钢铁厂、红木家具业为支撑产业的十八线小城市,哪里搞钱去做承接几十万北漂的公共配套?
但毕竟全国人民都盯着环京,所以环京已经不会堂而皇之地出台文件松绑限购,应该是非正式、悄悄地放水,大方向一定是——在保持房价稳定的前提放松。
燕郊大跌、腰斩,有过严重的负面,相信很多朋友都是心有余悸的。
在此,我给你讲讲另一个曾经大跌过的城市的故事——杭州。
找找杭州在哪里?▼
1998年,商品房时代开启,杭州先于北京上海,房价率先上涨。
2002年,杭州5861.6元/㎡。而当时的北京是4066.7元/㎡;上海是4553.8元/㎡。
你看,早在16年前,杭州的房价早已是一线城市的水平。
2004年,杭州8000元/㎡的房子占了51.4%,10000元/㎡以上的竟占27%。
2004年,深圳8000元/㎡的房子占了13%,10000元/㎡以上的只占5%。
2008年,逢8之年,全国楼市一片哀嚎,深圳房价开始暴跌,从12500元/㎡,到直接跌破10000元/㎡。
只有杭州逆势上涨,幅度还不小,涨了足足1000元/㎡。
随着四万亿放水收紧,楼市调控的深入,从2011年-2014年,杭州暴跌,市场54折的楼盘都有,7折的楼盘更是数不胜数。
2014年,杭州在高房价与高库存之间挣扎,库存量达到了12万套,新房+二手房,则整体库存超过了20万套。
杭州降价、崩盘的消息甚嚣尘上。
名盘德信·北海公园和天鸿香榭里纷纷降价,业主一夜之间亏掉50万元。
杭州业主打砸绿城售楼部,至今历历在目。
而融绿之战,“杭州第一开发商都开始卖身了”,让无数的投资客噤若寒蝉。
在中国20年的商品房历史上,杭州是唯一一个曾经经过腰斩、连跌5年的重点城市。
而后来的杭州,阿里巴巴在互联网的浪潮中崛起、G20和亚运会的利好在这座城市集中爆发、再加上棚改的天量货币推动,虽然有过腰斩暴跌的负面,但是依然阻挡不了杭州在城运的加持下翻身,房价重新站在比以前更高的起点,并且大有超越广州之势。
而在2019年没有大涨契机之下,曾经跌过,而价值够扎实的燕郊,甚至放大到北三县,就是最好的结构性机会,而我们做房产投资,就是要去拥抱这样的负面,拥抱洼地,燕郊虽然大跌过,但是燕郊的价值不会变。
不仅仅是调控松绑,我之所以说燕郊值得抄底,最关键的还是因为燕郊本身的价值:
1. 地缘上无可替代。
它是30万北漂“最后的堡垒”,优秀的地缘和滞后的公共配套,让它更像野蛮、肆意生长的北京,又被北京拒之门外;
2.交通环境的改善。
以北京为半径的50-70公里1小时交通圈将在2024年建成;环京的7条高速同步在修,交通通达性会更好;
3.断崖式价差。
通州6万,环京1万多,这种断崖式的价差在环沪环深环广都绝无仅有。
燕郊曾经站上3.5万/㎡,即使有泡沫的成分,但这也是市场曾经认可它的价格,总有一天,燕郊的房价还是会回归3.5万/㎡,只是时间问题而已。
燕郊已经没有新房,只能买二手房,而如果你一定要买新房还是重点关注北三县大厂、香河,其他的,不值得。
或许,这一刻的环京,售楼部已经悄悄在打开,迎接四面八方的人,只是你不知道而已。
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