金沙洲二手房信息(佛山的房价会突破3万吗)
资讯
2023-12-05
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1. 金沙洲二手房信息,佛山的房价会突破3万吗?
如果从全区域来说,在现时的大环境中佛山的房价估计也是很难会突破3万的,因为除了政策措施之外,房住不炒已经成为了社会共识,人们买房也会更趋向理性,在现阶段,那怕是想炒房的人,也是无路可走的了,因为炒房不论从政策还是经济角度来说都已经是属于不合时宜了。但是虽然如此,房价上涨的可能性仍然是有的,但这得看地段,比如佛山的禅城城区,南海的千灯湖区域,以及顺德,随着这些经济发达的地区城市环境不断改善,城市配套设施完善,城市规划建设和发展潜力都很大的情况下,尤其是以后广佛地铁的多条线路开通,这些区域内的房价肯定会上涨的,但这种上涨情况不是炒房,而是一部份有条件的人士是因为地段好而选择这些区域内的房子,他们买的不仅是房子,更是买城市的配套设施(交通出行方便、商业中心、学校、医院)。所以,买房还是需要多一点理性思维,量力而行是最重要的,有条件的可以买地段好的,自住的话,什么都方便。而作为投资者来说,在保值的同时,增值空间也大,这就是为什么买房还是必须选择地段的重要原因。
2. 如何判断房子值不值得买?
绝非危言耸听,未来大部分房子是跑不赢通胀的。
在2017年—2021年这个房产调整周期,佛山大部分地区诸如:三水、高明、禅城西部、顺德南部、南海西部和北部,房市依然处于处于横盘状态。
在这个房产周期,入手佛山这些区域的投资者别说跑赢通胀了,每年还要承担贷款金额5%左右的房贷利息。
未来房市区域分化会进一步加剧。房市区域分化会表现在:一二线城市和三四线城市的分化、同一城市不同板块之间的分化。
未来房市一定是强者恒强,弱者恒弱的时代。
优质区域、优质楼盘会进一步拉开和普通区域和楼盘的差距。
很遗憾的告诉大家:闭着眼睛,随便买房,随便升值的时代已经结束,拼眼光买房的时代已经来临。
买对了楼盘依然可以尽收房产红利,买错了楼盘只能充当韭菜,高位站岗!
本文旨在从宏观角度出发,让你具备判断房子是否有升值潜力的能力,继续做房市的弄潮儿,避免被当韭菜收割。
过去十年房价走势较弱的城市,有以下特点:
1:东北等资源主导型城市房价涨幅较弱,此类城市人口面临产业结构升级,人口以净流出为主
2:2000年-2010年周期房价炒作,透支严重的浙江等城市,过去十年房价走势较弱。
曾经温州炒房团让人闻风丧胆,如今繁华过后,一地鸡毛,让人唏嘘不已!房价终归有价值纠正的一天不是不报,时候未到。
我们来看下过去十年湾区房价涨幅,深圳和东莞一马当先,东莞如果以2020年12月的平均单价23375元/㎡计,东莞过去十年房价涨幅达265%。
广州38991元/㎡的均价只相当于同为一线城市深圳的一半;中山,珠海,惠州有着130%以上的涨幅;让人意想不到的是佛山涨幅排名倒数第二和倒数第一的肇庆堪称难兄难弟。
购买有升值潜力的房子我们需要:选对区域,读懂规划,用二手房的视角看新房,通过拍地价格看价值洼地、避免掉入大坑。01、选对区域
a: 三水高明的房子尽量少碰
过去十年,佛山平均涨幅没有跑赢湾区平均数据的重要原因,就是三水、高明拉了后腿。
三水高明投资价值不大的重要原因是:本地刚需少,新房供应量大。三水高明二手房成交占比远低于南海、顺德、禅城。
b:非限购区没啥潜力
一般来讲,限购区区位更优,处于中心城区或者临广片区,对购房者有着较强的吸引力。
限购的意义,是通过行政干预手段,促使购买力从供不应求限购板块,向供大于求非限购板块转移,以达到均衡房价的目的。
限购政策一定程度上会使非限购区房价高于其自身价值。
非限购区潜力正常是低于限购区的,个别区域除外。佛山非限购区相对有投资价值的板块就是伦教了,一来临广,二来有地铁3号线经过。
c: 避开投资客比例高的区域
如果某个板块客户构成以投资客为主,意味着未来二手房供应量较多,缺乏刚需接盘,未来房市会形成有价无市局面,极难出手。
佛山拥有着诸多新城,缺人口导入和刚需支撑的新城可能会面临二手难出手的问题。
以容桂碧桂园凤凰湾为例,占地接近2000亩,规划超3万户,一个楼盘即一个超级社区,未来能容纳10万+人口级别。
问题是这个楼盘客户群以广州投资客为主,未来二手市场会面临谁来接盘的问题,出手难度很大。
d: 选人口密度高的中心城区
买房选中心城区是一个安全选项!
中心城区的优点是:土地空间小,除非旧改或者厂房搬迁否则腾挪不出土地,新房供应量很少,未来房产会是存量房(二手)市场;人口密集,需求量大,有着强刚需支撑。
有强刚需人群接盘的存量房市场表现也一定不会让人失望。
佛山人口密度较高的中心城区包括:禅城季华路沿线、禅城祖庙板块、禅城城南板块、南海桂城板块。
佛山人口密度高的中心城区示意图,见红色画圈标识部分。
e:地铁、地铁、地铁
重要的事情说三遍,地铁确实很重要。
佛山人很少乘坐地铁,因为佛山只有一条地铁线路,地铁主要用于广佛通勤,地铁路网没有形成。
佛山未来一定是要融入广佛都市圈的,地铁对广州的重要作用不言而喻,未来地铁也一定是佛山的买房生命线。买房要选地铁站点半径1.2公里之内的楼盘。
佛山地铁路网示意图
f:临广区域
佛山房价非常重要的一个定价逻辑是广佛区位价差。
广佛交界绵延190公里,广州临佛房价深刻的影响着佛山临广片区房价。一般情况,广州临佛和佛山临广片区存在20到30点价差。
佛山临广板块片区价值也不尽相同。临近荔湾、白云、番禺的更优,临近花都和南沙的则相对一般。
即使处于临广片区,没有规划,没有轨道,没有人口支撑的楼盘同样不值得投资!
比如北滘的雅居乐清樾、中铁建领秀公馆和北滘新城中海悦林熙岸同属临广片区,在近两个月的房产小周期中,前两个沉寂不动,后者持续走高,区域楼盘分化开始加剧。
佛山比较优的临广片区有:三山、平洲、北滘、陈村、金沙洲
02:读懂规划
买房要么买价值,或者买潜力,大家都能看的到是价值,少部分才看得到潜力。
对楼盘是否有潜力重要的判断依据就是规划。
很多人不信任规划,因为楼盘销售信口开河画大饼的情况太多了。眼花缭乱的规划方案很容易让人迷失双眼,读懂规划就尤为重要。
a : 是否有落地文件
研究规划很重要的出发点,就是研究相关规划有无官方文件说明,只要是规划就必定有相关官方文件。
政府在区域楼盘规划上有着超前性,判断楼盘销售是信口开河还是有迹可循最简单的依据就是参考官方文件。
b:近期规划还是远景规划
远景规划就像空头支票,对买房毫无意义,因为一方面兑现周期长,另一方面远景规划有着不确定性。
就拿地铁而言,政府规划有着超前性,会做2035年长期规划,很多楼盘拿着远景规划做文章,殊不知这种规划时间未定,线路未定、站点未定,妥妥的一个空头支票。
一定要牢记,佛山下一期地铁规划线路只有2号线延长线、4号线、11号线、广州28号线、广佛环西环(佛山西站至花都段),其他诸如5、6、7、8号线都是浮云。
我曾经去过一个楼盘,楼盘销售大讲特讲佛山14号线,讲的我一脸懵逼,千万不能被这种中长期都算不上的地铁线路忽悠瘸了。
c : 规划能否让楼盘更宜居
楼盘周边规划的本质是让楼盘更宜居,吸引更多的人群前来生活。
如果片区规划定位于与生活相关的教育配套、商业配套、交通轨道配套、文化配套,那么配套对片区人口的导入会有积极意义。
如果规划只定位于楼盘开发,其他生活配套、产业配套规划滞后或者不协调配置,那么所属区域很容易沦为空城睡城。
d:读懂控规图
研究规划最重要的是研究片区控规图,政府规划会有着超前性,周围片区土地性质都会提前规划好,正常情况周边板块会按照控规图落实。
尽量不要买周边没有控规图的片区,楼盘周边城市面貌也会极大影响楼盘升值。
如果楼盘位于城中村或者工业区附近,周围片区又没有控制性规划,这种楼盘要避而远之。
反之,楼盘周边即使荒草林立,破败不堪,毫无生机,如果有高逼格的控规,依然可以果断下手。规划利好尚未兑现,提前下手,可以尽收利好兑现红利。
如佛山三山板块,目前还是一片大工地,但是人家有详细的控制性规划,而且规划级别不低,买这种板块才有潜力。
03:用二手房的视角看新房
开发商新房定价参考两个因素,
一是市场逻辑:会参考周边一手和周边二手以及市场行情来定价;
二:楼盘自身情况:有的的楼盘采取的是姜太公钓鱼——愿者上钩的定价模式,没有任何原因就是这么贵;有的楼盘着急出货,着急回款定价明显定于周边同级别一手。
判断某个板块新房潜力是否被透支,最重要的依据是参考该板块同级别二手真实成交价。
一手房市场定价可能会因为利好透支、市场炒作、开发商定价模型等因素偏离(高于)其市场价值。
二手房成交价完全依据的是市场逻辑,反映该板块真实供需和楼盘价值。
参考二手成交价分析新房价格是非常好的价格分析模型。当然数据分析要参考同一纬度,如:同一面积对比、同一朝向对比、相仿楼层对比。
正常情况二手5年左右次新房和一手价差在10%—15%,五年以上十五年以内二手和新房价差再15%-20%。
我们拿泷景花园做个简单分析,目前泷景花园新房房价在2万—2.2万之间,泷景二手房价也大概处于2—2.2万之间,新房和二手次新并没展示出明显价差。
算上税费,泷景二手的真实成交价是略高于一手的,这在佛山并不多见。从泷景一手二手价差可以反馈出泷景新房有投资潜力。
问题来了,泷景新房为何比较便宜?因为泷景拿地价很低,是超级大盘,出货量巨大,必须价格有足够的竞争力才能持续保持持续出货。
泷景也是超级大盘,会不会像凤凰湾一样未来二手面临难出手的问题?
不会!回归上文说的两个问题:一泷景位于人口密度高的核心城区;二此片区客户群以刚需为主。
04:通过拍地价格看价值洼地
房价一定程度上是有地价决定的,衡量未来房价是否有潜力需要参考片区新拍土地价格。
开发商真金白金拍地展现的不仅仅是信心,更多是对未来板块房价的精准判断。
地价高的板块一定是未来两到三年房价高的板块,开发商楼盘定价的基本出发点是土地楼面价。
楼盘销售均价/土地楼面价的数值大概介于1.6—2.2区间。譬如开发商20000元/㎡拿地,未来楼盘销售价大概会会介于3.2—4.4万元/㎡区间。
下图为佛山楼面价前10名,以下片区新房房价也基本处于3万+元/㎡。
以不久前拍下的地王华润为例,
楼面价22000元/㎡意味着开发商至少33000元/㎡的销售价才不会亏本,抛开高位站岗可能性,未来华润新盘定价预计处于33000—40000区间。
而拍地之前周边新房价格仅处于25000—30000元/㎡价格区间,地王一出,周边新房应声涨价,碧桂园三龙汇更是直接提价20万。
楼面价第四名是粤海湾华地块,楼面价18464元/㎡,湾华站是地铁2号线和地铁3号线的交汇口。此版块附近二手价格仅两万出头,如果此时提前布局周边二手,也不失为一个明智之举。
当未来粤海地块新房上新时,一手房房价又会带动二手房价提升。这就是我们分析目标楼盘判断是否有潜力的一个重要依据。
依然以泷景为例,泷景距离粤海湾华地块三个站,距离3.5公里。属于一个大的板块,泷景目前定价2-2.2万元/㎡,当未来湾华地块新房定价3—3.5万时,高地价楼盘又会深刻重塑周边一手和二手定价逻辑。
如果某个板块面粉价格开始接近甚至高于面包价格的时候,投资机会就出来了。
05:避开掉入大坑
买新房大部分买的是期房,看不到小区全貌,有的甚至是异地样板间,对小区整体缺乏直观感受,在选择朝向、楼层或者位置的时候就容易踩坑,投资买房一定要避坑。
a: 避开北向
新房市场,同一楼层西南和西北、东南和东北的价差通常不超过10%,很多投资客为了图便宜可能就盲目上车北向了。
而且楼盘销售一般会这样忽悠:投资的话就无所谓南北了,应该追求性价比。
恰恰相反!正是因为投资,所以更要选择南向,西南和东南差别不大,但一定要是南向。
因为二手房市场客户更挑,可选择空间更多,好多人甚至都不考虑北向,在二手房市场南向和北向的价差可能在15—20个点,而且面临不好出手的问题。
b: 避开特殊楼层
尽量避开低楼层:2楼、3楼、4楼、5楼、顶楼、14楼、24楼、18楼。
在二手房市场,特殊楼层14、24、18楼相比低楼层和顶楼还更能让人接受。
c: 容易忽视的噪音问题
尽量不要买挨着大马路特别是高速的楼盘;也尽量避开离学校、幼儿园太近的一些楼栋。
说起噪音就不得不提万科金域中央,万科金域中央北邻海八路,西靠佛山一环,虽然处于金融高新区板块,旁边的滨江一号、中铁建水岸花园这些都涨到4万多了,万科金域中央还在2万多的单价打转。
海八路对面的中海锦城和万科金域中央堪称难兄难弟,房价也在三万左右徘徊。
离噪音源太近的房子未来升值一定是受影响的,究竟有多吵,谁住谁知道!
本文旨在综合分析影响楼盘升值的一些因素,以及如何买房避坑,辛苦看完,帮忙点个赞。
3. 需要支付租金60万和押金120万合理吗?
“以租代售”的擦边球行为
近年来,国家大力发展租房市场,目的是为让房子回归居住属性,让更多的人居有其所,同时又能减轻刚需人群的住房压力,但在实施时,却出现了一些问题。
就如题主所提到的一次性缴纳180万的问题,而周边50平二手房价格在240万。
而在今年的4月,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业持有商品房年限为70年,对外单次租期不得超过10年。尽管在《通知》内对于押金和租金问题并没有提出明确的规定,但是也在《通知》中明确:企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以 认定将纳入“黑名单”。
该项目要求一次性交10年,押金交20年才能租房的行为,显然不合常规。12月11日,北京市住房和城乡建设委员会发布公告称,当天已紧急约谈了“中国铁建理想家”项目开发企业北京欣达置业有限公司相关负责人,并立即启动了对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。
中铁房地产集团北方有限公司营销策划部副部长李向鹏近日回应称,“10年租金+20年押金”系客服自己的推测加表述,企业并未存在违规情况,目前内部仍无明确的自持住宅租赁方案。
4. 讲讲你买房的故事可以吗?
一个广州仔第一次买房的历程
一、购房背景、预算和需求
个人觉得房子没有绝对的好坏,选房只有看符合自己的需求和预算来选出合适的,所以先说说我的购房预算和需求吧:
①总价200万以下,2房或者3房(最好是3房2卫,居住体验感会好很多),没有一手楼情结;
②父母都是广州本地人,在广州老城区住了大半辈子了,在广州有一老破小,再过两年就退休了,此次购房需求主要是为了改善父母的居住环境(花园小区、电梯);然后广州的房子可以给我当婚房;
③房子位置不能离广州市中心太远(30~40km内),毕竟希望有时和亲朋戚友聚会可以方便些,还有享用广州的医疗资源;离地铁站步行10分钟内能到的准地铁盘,方便坐地铁,怕以后年纪大开车不方便;小区附近有中大型商业体满足吃喝玩乐,有公园,有大型三甲医院;
二、选房和踩盘的经历
1)购房念头的萌生
其实我是在18年中的时候就萌生了购房念头,原因是我在地铁建设监理公司里,看到了广州地铁在建进度,然后我才发现原来广州的城市建设是这么飞快的。其次,加上随着我年龄的长大,我越来越不喜欢和父母一起住一起生活(说实话,想要一种真正独立的感觉)。最后就是实现资产保值,对抗通胀。
2)一开始考虑广州的楼盘
当时候,打算找的还是广州的房子,我就打开lj的地图找房,发现我这个这么低的预算要找楼龄比较新的电梯房,只有地铁3号线番禺客运站(在建)的尚东尚筑小区的一房单位,踩盘过后觉得这么多钱只能买这么个一房单位太憋屈了囧,pass; 然后也去黄埔知识城看了万科幸福誉及其周边的楼盘,觉得即使离市中心很远,但是环境真的很不错也靠近地铁站,只不过超出预算二三十万了(当时价格还很硬没什么优惠空间爱买不买),pass; 在广州选不到合适的楼盘后 ,销售推荐我们去佛山看看;
3)目标转移,差点买了佛山的非限购区域
18年的时候,佛山临广片区都受限购政策限制, 广州户口广州工作生活的我显然没有佛山限购区的房票,所以一开始去看了佛山的非限购区(三水,耍人销售的挚爱)。 当年还是看房小白的我,就已经秉着要靠近的地铁的原则去选楼盘,于是我在网上搜索一轮三水楼盘后,看中了三水北江新城的【汇信华府】这个一手楼盘。第一次去踩盘觉得环境不错,价格也便宜,就头脑发热给了订金,心怀欢喜地回家了。结果第二天,我那总是疑神疑鬼的老爸在网上搜这个楼盘,看到一些不好的评价,就急急忙忙要去退订了(现在想想,还好没买,哈哈)
4)物以稀为贵,限购才是好货
在花时间进一步了解和熟悉佛山楼市之后,发现其实zf已经帮我们画出值得买楼盘的范围了——限购区。因此我下定决心在限购区内置业,并开始自行去买一年佛山社保。在18年底到20年这一年多的时间里,我几乎把各个佛山临广片区的板块全都踩了一遍(即使是超出预算一些的楼盘我也会看,用来对比一下),来做对比然后做出最终选购决定。
下面简单说说我对各个板块的感觉(不具体分析各个楼盘,打字分析这么多楼盘太累,有兴趣可以私聊语音交流聊天)
1)有广州地铁牵线的佛山新CBD——千灯湖板块:
千灯湖板块是我心目中佛山top1的新城区,广州人最佳的置业板块。湖水景色优美,道路绿化干净美观;知名大企业写字楼高楼林立;新楼盘、次新楼盘扎堆; 地铁广佛线的交通便利;每一个地铁口都有一个大型商业综合体;还有桂澜路北延线南海之眼的规划, 未来有广州地铁28号线快速到达广州也很有亮点。 踩过的楼盘有:滨江一号、寰宇天下、万科广场、万科金域中央、中海锦城、怡翠尊堤、hd悦府。
2)最近广州老城区——金沙洲板块:
金沙洲是直线距离广州老城区中心最近的地区(过一条马路就到广州),但是去广州市中心的速度不一定是最快的(金沙洲的道路红绿灯规划,金沙洲大桥可以塞到怀疑人生),相信更多金沙洲人民会选择坐地铁6号线出行(未来还有12号线,不过路线有点绕,我不太喜欢)。踩过的楼盘:金名都、中海金沙里、hd御景湾。后悔没踩:中海金沙湾、时代水岸、万科四季花城。
3)围绕两家世界500强企业建设的——北滘新城板块:
北滘新城也是个新楼盘、次新楼盘扎堆的新城区,世界500强的美的集团总部就坐落于此。新城区环境非常优美,配套有商业广场、图书馆、公园、北滘医院,地铁交通有在建的佛山3号线和广州地铁7号线(到广州南站很方便),只不过街上的人比较少。当我在美的君兰江山高层上,俯视下面的高尔夫球场和别墅群的时候,第一次真有一种处在世外桃源的感觉。隔了一条林上路的北滘旧城区,人气烟火味十足,傍晚时候看到很多公公婆婆接小朋友放学。踩过的楼盘:美的君兰江山、雅居乐英伦首府、合景天銮、美的翰城、美的翰城嘉园。
4)悲喜交加的新城——佛山新城(东平新城)板块:
由于佛山zf的原因,佛山新城一直处于一个尴尬的位置,以至于佛山新城变成了一个除了人气什么配套都很好很齐很新的地方。优美的河滨公园,知名体育馆,博物馆,医院,新楼扎堆,地铁,通通都有。踩过的楼盘:保利东湾东景和东悦、金海Mcity、怡翠晋盛。
5)禅城老金融CBD——季华路一带:
从我老爸口中得知,季华路是佛山的老金融中心,地位非常之高,相当于“广州的东风路”。果不其然,这条繁荣的“金腰带”上有着很多人气热闹的商业体,和众多新楼盘。周边有佛山最好的三甲医院——佛山第一人民医院,美丽的亚洲艺术湖公园、文华公园,很多演唱会举行的岭南明珠体育中心。踩过的楼盘:恒福新城、绿地中心、星星凯旋、东海银湾、龙光天阙。
6)滘口西——黄岐大沥板块:
地处广州地铁5号线滘口站以西的黄岐大沥,直线距离广州也算很近。虽然我外公外婆的老家就是黄岐的(现在我妈的表哥就是黄岐某条村村长),但是我觉得黄岐这个地方未来十年甚至二十年可能都不会有太大的发展(zf不投入),地块以老破小、交易市场居多。而更远一点的大沥广佛智城,有超大型商场永旺梦乐城(行到我脚都跛),有几个新楼盘扎堆,环境尚可的九龙公园,但是出去了这些地方外,就是一片城乡的景色了。踩过的楼盘:雅居乐御景名门、保利中央公馆、熹云水岸。
7)三龙湾片区——南海三山和平洲
8)三龙湾片区——禅城奇槎
9)三龙湾片区——顺德陈村
10)顺德的核心——大良
写了这么多,大家帮忙点个赞……谢谢
5. 是不是明降暗升?
对于这个问题来说,答主我本人还算有所涉猎,首先可以给题主一个回答,那就是降价绝对是实打实的降价,而不是价格游戏,且听我分析
首先,恒大是我国房地产行业中的龙头企业,其在全国有超过八百个楼盘,规模很大,因此带来的效益也是十分可观的,通过一两个楼盘的价格游戏来多卖出几套房,是完全没有必要的,因此从动机上来说明降暗升是不成立的
其次,不光恒大,所有的地产商在特定的时间段内都会推出一定的促销活动来吸引消费者,比如说业内所谓的“金九银十”,毕竟房子也是商品房嘛,也是需要冲一冲销量的,这是十分正常的营销手段,通过降价来获得销量和知名度,这是十分普遍的营销策略,恒大当然也不例外,比如说去年在全国范围内开展的89折大优惠等活动,就是属于金九银十活动之一
最后,如果题主仔细观察的话,所有的楼盘在卖的差不多以后都会推出许多的打折房源,会以远低于开盘时均价的价格挂出来,这样的房子就叫做清尾房,这样的房子之所以被剩下来,一是因为本身的楼层,朝向等不可避免的缺陷不被客户所选择,或者是因为购房者因为贷款等问题的限制无法支付房款以至于交易没有完成,这些房子本身都是没有任何问题的,但是开发商为了清盘所以会把这些房源挂出来以打折价格出售,可以说是捡便宜的好机会呀
总的来说,题主的顾虑是正常的,但是完全是可以放心的,现在很多城市都已经要求价格公示,一房一价,如果实在不放心,可以对比以往的房价来看是否真的打折再做决定哦
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1. 金沙洲二手房信息,佛山的房价会突破3万吗?
如果从全区域来说,在现时的大环境中佛山的房价估计也是很难会突破3万的,因为除了政策措施之外,房住不炒已经成为了社会共识,人们买房也会更趋向理性,在现阶段,那怕是想炒房的人,也是无路可走的了,因为炒房不论从政策还是经济角度来说都已经是属于不合时宜了。但是虽然如此,房价上涨的可能性仍然是有的,但这得看地段,比如佛山的禅城城区,南海的千灯湖区域,以及顺德,随着这些经济发达的地区城市环境不断改善,城市配套设施完善,城市规划建设和发展潜力都很大的情况下,尤其是以后广佛地铁的多条线路开通,这些区域内的房价肯定会上涨的,但这种上涨情况不是炒房,而是一部份有条件的人士是因为地段好而选择这些区域内的房子,他们买的不仅是房子,更是买城市的配套设施(交通出行方便、商业中心、学校、医院)。所以,买房还是需要多一点理性思维,量力而行是最重要的,有条件的可以买地段好的,自住的话,什么都方便。而作为投资者来说,在保值的同时,增值空间也大,这就是为什么买房还是必须选择地段的重要原因。
2. 如何判断房子值不值得买?
绝非危言耸听,未来大部分房子是跑不赢通胀的。
在2017年—2021年这个房产调整周期,佛山大部分地区诸如:三水、高明、禅城西部、顺德南部、南海西部和北部,房市依然处于处于横盘状态。
在这个房产周期,入手佛山这些区域的投资者别说跑赢通胀了,每年还要承担贷款金额5%左右的房贷利息。
未来房市区域分化会进一步加剧。房市区域分化会表现在:一二线城市和三四线城市的分化、同一城市不同板块之间的分化。
未来房市一定是强者恒强,弱者恒弱的时代。
优质区域、优质楼盘会进一步拉开和普通区域和楼盘的差距。
很遗憾的告诉大家:闭着眼睛,随便买房,随便升值的时代已经结束,拼眼光买房的时代已经来临。
买对了楼盘依然可以尽收房产红利,买错了楼盘只能充当韭菜,高位站岗!
本文旨在从宏观角度出发,让你具备判断房子是否有升值潜力的能力,继续做房市的弄潮儿,避免被当韭菜收割。
过去十年房价走势较弱的城市,有以下特点:
1:东北等资源主导型城市房价涨幅较弱,此类城市人口面临产业结构升级,人口以净流出为主
2:2000年-2010年周期房价炒作,透支严重的浙江等城市,过去十年房价走势较弱。
曾经温州炒房团让人闻风丧胆,如今繁华过后,一地鸡毛,让人唏嘘不已!房价终归有价值纠正的一天不是不报,时候未到。
我们来看下过去十年湾区房价涨幅,深圳和东莞一马当先,东莞如果以2020年12月的平均单价23375元/㎡计,东莞过去十年房价涨幅达265%。
广州38991元/㎡的均价只相当于同为一线城市深圳的一半;中山,珠海,惠州有着130%以上的涨幅;让人意想不到的是佛山涨幅排名倒数第二和倒数第一的肇庆堪称难兄难弟。
购买有升值潜力的房子我们需要:选对区域,读懂规划,用二手房的视角看新房,通过拍地价格看价值洼地、避免掉入大坑。01、选对区域
a: 三水高明的房子尽量少碰
过去十年,佛山平均涨幅没有跑赢湾区平均数据的重要原因,就是三水、高明拉了后腿。
三水高明投资价值不大的重要原因是:本地刚需少,新房供应量大。三水高明二手房成交占比远低于南海、顺德、禅城。
b:非限购区没啥潜力
一般来讲,限购区区位更优,处于中心城区或者临广片区,对购房者有着较强的吸引力。
限购的意义,是通过行政干预手段,促使购买力从供不应求限购板块,向供大于求非限购板块转移,以达到均衡房价的目的。
限购政策一定程度上会使非限购区房价高于其自身价值。
非限购区潜力正常是低于限购区的,个别区域除外。佛山非限购区相对有投资价值的板块就是伦教了,一来临广,二来有地铁3号线经过。
c: 避开投资客比例高的区域
如果某个板块客户构成以投资客为主,意味着未来二手房供应量较多,缺乏刚需接盘,未来房市会形成有价无市局面,极难出手。
佛山拥有着诸多新城,缺人口导入和刚需支撑的新城可能会面临二手难出手的问题。
以容桂碧桂园凤凰湾为例,占地接近2000亩,规划超3万户,一个楼盘即一个超级社区,未来能容纳10万+人口级别。
问题是这个楼盘客户群以广州投资客为主,未来二手市场会面临谁来接盘的问题,出手难度很大。
d: 选人口密度高的中心城区
买房选中心城区是一个安全选项!
中心城区的优点是:土地空间小,除非旧改或者厂房搬迁否则腾挪不出土地,新房供应量很少,未来房产会是存量房(二手)市场;人口密集,需求量大,有着强刚需支撑。
有强刚需人群接盘的存量房市场表现也一定不会让人失望。
佛山人口密度较高的中心城区包括:禅城季华路沿线、禅城祖庙板块、禅城城南板块、南海桂城板块。
佛山人口密度高的中心城区示意图,见红色画圈标识部分。
e:地铁、地铁、地铁
重要的事情说三遍,地铁确实很重要。
佛山人很少乘坐地铁,因为佛山只有一条地铁线路,地铁主要用于广佛通勤,地铁路网没有形成。
佛山未来一定是要融入广佛都市圈的,地铁对广州的重要作用不言而喻,未来地铁也一定是佛山的买房生命线。买房要选地铁站点半径1.2公里之内的楼盘。
佛山地铁路网示意图
f:临广区域
佛山房价非常重要的一个定价逻辑是广佛区位价差。
广佛交界绵延190公里,广州临佛房价深刻的影响着佛山临广片区房价。一般情况,广州临佛和佛山临广片区存在20到30点价差。
佛山临广板块片区价值也不尽相同。临近荔湾、白云、番禺的更优,临近花都和南沙的则相对一般。
即使处于临广片区,没有规划,没有轨道,没有人口支撑的楼盘同样不值得投资!
比如北滘的雅居乐清樾、中铁建领秀公馆和北滘新城中海悦林熙岸同属临广片区,在近两个月的房产小周期中,前两个沉寂不动,后者持续走高,区域楼盘分化开始加剧。
佛山比较优的临广片区有:三山、平洲、北滘、陈村、金沙洲
02:读懂规划
买房要么买价值,或者买潜力,大家都能看的到是价值,少部分才看得到潜力。
对楼盘是否有潜力重要的判断依据就是规划。
很多人不信任规划,因为楼盘销售信口开河画大饼的情况太多了。眼花缭乱的规划方案很容易让人迷失双眼,读懂规划就尤为重要。
a : 是否有落地文件
研究规划很重要的出发点,就是研究相关规划有无官方文件说明,只要是规划就必定有相关官方文件。
政府在区域楼盘规划上有着超前性,判断楼盘销售是信口开河还是有迹可循最简单的依据就是参考官方文件。
b:近期规划还是远景规划
远景规划就像空头支票,对买房毫无意义,因为一方面兑现周期长,另一方面远景规划有着不确定性。
就拿地铁而言,政府规划有着超前性,会做2035年长期规划,很多楼盘拿着远景规划做文章,殊不知这种规划时间未定,线路未定、站点未定,妥妥的一个空头支票。
一定要牢记,佛山下一期地铁规划线路只有2号线延长线、4号线、11号线、广州28号线、广佛环西环(佛山西站至花都段),其他诸如5、6、7、8号线都是浮云。
我曾经去过一个楼盘,楼盘销售大讲特讲佛山14号线,讲的我一脸懵逼,千万不能被这种中长期都算不上的地铁线路忽悠瘸了。
c : 规划能否让楼盘更宜居
楼盘周边规划的本质是让楼盘更宜居,吸引更多的人群前来生活。
如果片区规划定位于与生活相关的教育配套、商业配套、交通轨道配套、文化配套,那么配套对片区人口的导入会有积极意义。
如果规划只定位于楼盘开发,其他生活配套、产业配套规划滞后或者不协调配置,那么所属区域很容易沦为空城睡城。
d:读懂控规图
研究规划最重要的是研究片区控规图,政府规划会有着超前性,周围片区土地性质都会提前规划好,正常情况周边板块会按照控规图落实。
尽量不要买周边没有控规图的片区,楼盘周边城市面貌也会极大影响楼盘升值。
如果楼盘位于城中村或者工业区附近,周围片区又没有控制性规划,这种楼盘要避而远之。
反之,楼盘周边即使荒草林立,破败不堪,毫无生机,如果有高逼格的控规,依然可以果断下手。规划利好尚未兑现,提前下手,可以尽收利好兑现红利。
如佛山三山板块,目前还是一片大工地,但是人家有详细的控制性规划,而且规划级别不低,买这种板块才有潜力。
03:用二手房的视角看新房
开发商新房定价参考两个因素,
一是市场逻辑:会参考周边一手和周边二手以及市场行情来定价;
二:楼盘自身情况:有的的楼盘采取的是姜太公钓鱼——愿者上钩的定价模式,没有任何原因就是这么贵;有的楼盘着急出货,着急回款定价明显定于周边同级别一手。
判断某个板块新房潜力是否被透支,最重要的依据是参考该板块同级别二手真实成交价。
一手房市场定价可能会因为利好透支、市场炒作、开发商定价模型等因素偏离(高于)其市场价值。
二手房成交价完全依据的是市场逻辑,反映该板块真实供需和楼盘价值。
参考二手成交价分析新房价格是非常好的价格分析模型。当然数据分析要参考同一纬度,如:同一面积对比、同一朝向对比、相仿楼层对比。
正常情况二手5年左右次新房和一手价差在10%—15%,五年以上十五年以内二手和新房价差再15%-20%。
我们拿泷景花园做个简单分析,目前泷景花园新房房价在2万—2.2万之间,泷景二手房价也大概处于2—2.2万之间,新房和二手次新并没展示出明显价差。
算上税费,泷景二手的真实成交价是略高于一手的,这在佛山并不多见。从泷景一手二手价差可以反馈出泷景新房有投资潜力。
问题来了,泷景新房为何比较便宜?因为泷景拿地价很低,是超级大盘,出货量巨大,必须价格有足够的竞争力才能持续保持持续出货。
泷景也是超级大盘,会不会像凤凰湾一样未来二手面临难出手的问题?
不会!回归上文说的两个问题:一泷景位于人口密度高的核心城区;二此片区客户群以刚需为主。
04:通过拍地价格看价值洼地
房价一定程度上是有地价决定的,衡量未来房价是否有潜力需要参考片区新拍土地价格。
开发商真金白金拍地展现的不仅仅是信心,更多是对未来板块房价的精准判断。
地价高的板块一定是未来两到三年房价高的板块,开发商楼盘定价的基本出发点是土地楼面价。
楼盘销售均价/土地楼面价的数值大概介于1.6—2.2区间。譬如开发商20000元/㎡拿地,未来楼盘销售价大概会会介于3.2—4.4万元/㎡区间。
下图为佛山楼面价前10名,以下片区新房房价也基本处于3万+元/㎡。
以不久前拍下的地王华润为例,
楼面价22000元/㎡意味着开发商至少33000元/㎡的销售价才不会亏本,抛开高位站岗可能性,未来华润新盘定价预计处于33000—40000区间。
而拍地之前周边新房价格仅处于25000—30000元/㎡价格区间,地王一出,周边新房应声涨价,碧桂园三龙汇更是直接提价20万。
楼面价第四名是粤海湾华地块,楼面价18464元/㎡,湾华站是地铁2号线和地铁3号线的交汇口。此版块附近二手价格仅两万出头,如果此时提前布局周边二手,也不失为一个明智之举。
当未来粤海地块新房上新时,一手房房价又会带动二手房价提升。这就是我们分析目标楼盘判断是否有潜力的一个重要依据。
依然以泷景为例,泷景距离粤海湾华地块三个站,距离3.5公里。属于一个大的板块,泷景目前定价2-2.2万元/㎡,当未来湾华地块新房定价3—3.5万时,高地价楼盘又会深刻重塑周边一手和二手定价逻辑。
如果某个板块面粉价格开始接近甚至高于面包价格的时候,投资机会就出来了。
05:避开掉入大坑
买新房大部分买的是期房,看不到小区全貌,有的甚至是异地样板间,对小区整体缺乏直观感受,在选择朝向、楼层或者位置的时候就容易踩坑,投资买房一定要避坑。
a: 避开北向
新房市场,同一楼层西南和西北、东南和东北的价差通常不超过10%,很多投资客为了图便宜可能就盲目上车北向了。
而且楼盘销售一般会这样忽悠:投资的话就无所谓南北了,应该追求性价比。
恰恰相反!正是因为投资,所以更要选择南向,西南和东南差别不大,但一定要是南向。
因为二手房市场客户更挑,可选择空间更多,好多人甚至都不考虑北向,在二手房市场南向和北向的价差可能在15—20个点,而且面临不好出手的问题。
b: 避开特殊楼层
尽量避开低楼层:2楼、3楼、4楼、5楼、顶楼、14楼、24楼、18楼。
在二手房市场,特殊楼层14、24、18楼相比低楼层和顶楼还更能让人接受。
c: 容易忽视的噪音问题
尽量不要买挨着大马路特别是高速的楼盘;也尽量避开离学校、幼儿园太近的一些楼栋。
说起噪音就不得不提万科金域中央,万科金域中央北邻海八路,西靠佛山一环,虽然处于金融高新区板块,旁边的滨江一号、中铁建水岸花园这些都涨到4万多了,万科金域中央还在2万多的单价打转。
海八路对面的中海锦城和万科金域中央堪称难兄难弟,房价也在三万左右徘徊。
离噪音源太近的房子未来升值一定是受影响的,究竟有多吵,谁住谁知道!
本文旨在综合分析影响楼盘升值的一些因素,以及如何买房避坑,辛苦看完,帮忙点个赞。
3. 需要支付租金60万和押金120万合理吗?
“以租代售”的擦边球行为
近年来,国家大力发展租房市场,目的是为让房子回归居住属性,让更多的人居有其所,同时又能减轻刚需人群的住房压力,但在实施时,却出现了一些问题。
就如题主所提到的一次性缴纳180万的问题,而周边50平二手房价格在240万。
而在今年的4月,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业持有商品房年限为70年,对外单次租期不得超过10年。尽管在《通知》内对于押金和租金问题并没有提出明确的规定,但是也在《通知》中明确:企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以 认定将纳入“黑名单”。
该项目要求一次性交10年,押金交20年才能租房的行为,显然不合常规。12月11日,北京市住房和城乡建设委员会发布公告称,当天已紧急约谈了“中国铁建理想家”项目开发企业北京欣达置业有限公司相关负责人,并立即启动了对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。
中铁房地产集团北方有限公司营销策划部副部长李向鹏近日回应称,“10年租金+20年押金”系客服自己的推测加表述,企业并未存在违规情况,目前内部仍无明确的自持住宅租赁方案。
4. 讲讲你买房的故事可以吗?
一个广州仔第一次买房的历程
一、购房背景、预算和需求
个人觉得房子没有绝对的好坏,选房只有看符合自己的需求和预算来选出合适的,所以先说说我的购房预算和需求吧:
①总价200万以下,2房或者3房(最好是3房2卫,居住体验感会好很多),没有一手楼情结;
②父母都是广州本地人,在广州老城区住了大半辈子了,在广州有一老破小,再过两年就退休了,此次购房需求主要是为了改善父母的居住环境(花园小区、电梯);然后广州的房子可以给我当婚房;
③房子位置不能离广州市中心太远(30~40km内),毕竟希望有时和亲朋戚友聚会可以方便些,还有享用广州的医疗资源;离地铁站步行10分钟内能到的准地铁盘,方便坐地铁,怕以后年纪大开车不方便;小区附近有中大型商业体满足吃喝玩乐,有公园,有大型三甲医院;
二、选房和踩盘的经历
1)购房念头的萌生
其实我是在18年中的时候就萌生了购房念头,原因是我在地铁建设监理公司里,看到了广州地铁在建进度,然后我才发现原来广州的城市建设是这么飞快的。其次,加上随着我年龄的长大,我越来越不喜欢和父母一起住一起生活(说实话,想要一种真正独立的感觉)。最后就是实现资产保值,对抗通胀。
2)一开始考虑广州的楼盘
当时候,打算找的还是广州的房子,我就打开lj的地图找房,发现我这个这么低的预算要找楼龄比较新的电梯房,只有地铁3号线番禺客运站(在建)的尚东尚筑小区的一房单位,踩盘过后觉得这么多钱只能买这么个一房单位太憋屈了囧,pass; 然后也去黄埔知识城看了万科幸福誉及其周边的楼盘,觉得即使离市中心很远,但是环境真的很不错也靠近地铁站,只不过超出预算二三十万了(当时价格还很硬没什么优惠空间爱买不买),pass; 在广州选不到合适的楼盘后 ,销售推荐我们去佛山看看;
3)目标转移,差点买了佛山的非限购区域
18年的时候,佛山临广片区都受限购政策限制, 广州户口广州工作生活的我显然没有佛山限购区的房票,所以一开始去看了佛山的非限购区(三水,耍人销售的挚爱)。 当年还是看房小白的我,就已经秉着要靠近的地铁的原则去选楼盘,于是我在网上搜索一轮三水楼盘后,看中了三水北江新城的【汇信华府】这个一手楼盘。第一次去踩盘觉得环境不错,价格也便宜,就头脑发热给了订金,心怀欢喜地回家了。结果第二天,我那总是疑神疑鬼的老爸在网上搜这个楼盘,看到一些不好的评价,就急急忙忙要去退订了(现在想想,还好没买,哈哈)
4)物以稀为贵,限购才是好货
在花时间进一步了解和熟悉佛山楼市之后,发现其实zf已经帮我们画出值得买楼盘的范围了——限购区。因此我下定决心在限购区内置业,并开始自行去买一年佛山社保。在18年底到20年这一年多的时间里,我几乎把各个佛山临广片区的板块全都踩了一遍(即使是超出预算一些的楼盘我也会看,用来对比一下),来做对比然后做出最终选购决定。
下面简单说说我对各个板块的感觉(不具体分析各个楼盘,打字分析这么多楼盘太累,有兴趣可以私聊语音交流聊天)
1)有广州地铁牵线的佛山新CBD——千灯湖板块:
千灯湖板块是我心目中佛山top1的新城区,广州人最佳的置业板块。湖水景色优美,道路绿化干净美观;知名大企业写字楼高楼林立;新楼盘、次新楼盘扎堆; 地铁广佛线的交通便利;每一个地铁口都有一个大型商业综合体;还有桂澜路北延线南海之眼的规划, 未来有广州地铁28号线快速到达广州也很有亮点。 踩过的楼盘有:滨江一号、寰宇天下、万科广场、万科金域中央、中海锦城、怡翠尊堤、hd悦府。
2)最近广州老城区——金沙洲板块:
金沙洲是直线距离广州老城区中心最近的地区(过一条马路就到广州),但是去广州市中心的速度不一定是最快的(金沙洲的道路红绿灯规划,金沙洲大桥可以塞到怀疑人生),相信更多金沙洲人民会选择坐地铁6号线出行(未来还有12号线,不过路线有点绕,我不太喜欢)。踩过的楼盘:金名都、中海金沙里、hd御景湾。后悔没踩:中海金沙湾、时代水岸、万科四季花城。
3)围绕两家世界500强企业建设的——北滘新城板块:
北滘新城也是个新楼盘、次新楼盘扎堆的新城区,世界500强的美的集团总部就坐落于此。新城区环境非常优美,配套有商业广场、图书馆、公园、北滘医院,地铁交通有在建的佛山3号线和广州地铁7号线(到广州南站很方便),只不过街上的人比较少。当我在美的君兰江山高层上,俯视下面的高尔夫球场和别墅群的时候,第一次真有一种处在世外桃源的感觉。隔了一条林上路的北滘旧城区,人气烟火味十足,傍晚时候看到很多公公婆婆接小朋友放学。踩过的楼盘:美的君兰江山、雅居乐英伦首府、合景天銮、美的翰城、美的翰城嘉园。
4)悲喜交加的新城——佛山新城(东平新城)板块:
由于佛山zf的原因,佛山新城一直处于一个尴尬的位置,以至于佛山新城变成了一个除了人气什么配套都很好很齐很新的地方。优美的河滨公园,知名体育馆,博物馆,医院,新楼扎堆,地铁,通通都有。踩过的楼盘:保利东湾东景和东悦、金海Mcity、怡翠晋盛。
5)禅城老金融CBD——季华路一带:
从我老爸口中得知,季华路是佛山的老金融中心,地位非常之高,相当于“广州的东风路”。果不其然,这条繁荣的“金腰带”上有着很多人气热闹的商业体,和众多新楼盘。周边有佛山最好的三甲医院——佛山第一人民医院,美丽的亚洲艺术湖公园、文华公园,很多演唱会举行的岭南明珠体育中心。踩过的楼盘:恒福新城、绿地中心、星星凯旋、东海银湾、龙光天阙。
6)滘口西——黄岐大沥板块:
地处广州地铁5号线滘口站以西的黄岐大沥,直线距离广州也算很近。虽然我外公外婆的老家就是黄岐的(现在我妈的表哥就是黄岐某条村村长),但是我觉得黄岐这个地方未来十年甚至二十年可能都不会有太大的发展(zf不投入),地块以老破小、交易市场居多。而更远一点的大沥广佛智城,有超大型商场永旺梦乐城(行到我脚都跛),有几个新楼盘扎堆,环境尚可的九龙公园,但是出去了这些地方外,就是一片城乡的景色了。踩过的楼盘:雅居乐御景名门、保利中央公馆、熹云水岸。
7)三龙湾片区——南海三山和平洲
8)三龙湾片区——禅城奇槎
9)三龙湾片区——顺德陈村
10)顺德的核心——大良
写了这么多,大家帮忙点个赞……谢谢
5. 是不是明降暗升?
对于这个问题来说,答主我本人还算有所涉猎,首先可以给题主一个回答,那就是降价绝对是实打实的降价,而不是价格游戏,且听我分析
首先,恒大是我国房地产行业中的龙头企业,其在全国有超过八百个楼盘,规模很大,因此带来的效益也是十分可观的,通过一两个楼盘的价格游戏来多卖出几套房,是完全没有必要的,因此从动机上来说明降暗升是不成立的
其次,不光恒大,所有的地产商在特定的时间段内都会推出一定的促销活动来吸引消费者,比如说业内所谓的“金九银十”,毕竟房子也是商品房嘛,也是需要冲一冲销量的,这是十分正常的营销手段,通过降价来获得销量和知名度,这是十分普遍的营销策略,恒大当然也不例外,比如说去年在全国范围内开展的89折大优惠等活动,就是属于金九银十活动之一
最后,如果题主仔细观察的话,所有的楼盘在卖的差不多以后都会推出许多的打折房源,会以远低于开盘时均价的价格挂出来,这样的房子就叫做清尾房,这样的房子之所以被剩下来,一是因为本身的楼层,朝向等不可避免的缺陷不被客户所选择,或者是因为购房者因为贷款等问题的限制无法支付房款以至于交易没有完成,这些房子本身都是没有任何问题的,但是开发商为了清盘所以会把这些房源挂出来以打折价格出售,可以说是捡便宜的好机会呀
总的来说,题主的顾虑是正常的,但是完全是可以放心的,现在很多城市都已经要求价格公示,一房一价,如果实在不放心,可以对比以往的房价来看是否真的打折再做决定哦
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