重庆秋季房交会(售楼处买房子可以议价吗)
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2023-11-12
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1. 重庆秋季房交会,售楼处买房子可以议价吗?
售楼处当然是可以谈价钱的!
不过里面门道挺多,也不可能像到菜场买菜一样讨价还价,说得严重一点,就是买卖双方的一场心理博弈。
当然,针对那些千人、万人抢的热门楼盘,而你又非买不可,那就没门了,乖乖掏钱吧,价格开发商说了算,能买到就不错了。因此,这里只讨论普众性的楼盘,只有这种楼盘,才有谈判余地。
作为购买方,往往刚去售楼处时,会处于心理劣势,因为有期待,更有未知,若想要买到满意价位的房子,不仅要知道现场双方心理和谈判技巧,还要踩准时间节点。
归纳起来就是什么时候去谈,怎么谈?
一、什么时候去谈,胜算更高?并不是任何时候,都是谈判的好时机,不同时候去谈,最终的结果往往天差地别。
因为楼盘有自身的销售节奏和周期,会受到整个房产大势的影响,会受到工程进度的影响,还会受到资金链的影响等,选对了时机,谈判就事半功倍了。
那么,应该选哪些时机呢?
1、首次看盘时,千万不要谈。
大多置业顾问都鬼精鬼精的,在给你介绍楼盘的时候,会察言观色,一圈介绍下来,基本能摸清你的大致意向和需求。
这个时候,你跟他纠结房价问题,他会用准备好的十套说辞,让你明白你看中的房子,价格已降无可降,最多就是一个统一的折扣,弄得你一点脾气也没有为止。
因此,首次去看盘,要绝对超脱,了解自己该了解的信息,顺便说一句价格有点贵就行了,因为置业顾问也知道,你不可能一次就定下来的。
2、交订金的时候,不要谈。
注意,是交订金,不是定金,前者是可以退的,后者没法退。
经过几次拉锯后,项目要开盘交订金了(不管第几次开盘都一样),一般这个时候,开发商为了开盘火爆大卖,都会有优惠政策,比如存5000抵2万等,既然你喜欢这个楼盘,交了就是。
而且开发商也不会很明确楼盘的价格,最多告诉你一个价格区间,还会跟你说不同楼层和位置,价格相差很大之类的,你听听就行了,这个时候,也谈不出子丑寅卯来。
3、开盘选房时,也不要谈。
一般这个时候,楼盘当次开的所有楼栋,所有户型的价格已经出来了,选就是了,最好不要选最优的楼层,因为这种楼层的房子,很受欢迎,价格不好谈,选择次好的吧!
这个时候,开发商会告诉你你选择的房子的价格,有些还要你再缴纳一定比例的订金,一般不会现场签约,交了就是,反正肯定是要买的,但最好要仔细看看订金协议,别被搞成了不能退的定金。
4、第一次来电让你签约的时候,不要去!
你可以找到很多很多的理由,委婉拒绝前往,比如感觉价格太贵,某某竞争楼盘价格要比他们低;或者有重要事情不赶巧;或者选的户型不满意,家人要在商量商量;或者首付款还要再过段时间才能到位等等。
因为置业顾问会再次来电的!
现在最着急的就是他们了,如果客户不能签约的话,他们的提成就没了,还会影响项目的口碑,一旦出现大面积退房,还会影响后面的销售,所以,接下来,各种逼定手法会层出不穷,会经常跟你打电话报到!
他们会制造紧张气氛,会吓唬你再不签约,你选的房子就要被人拿走了,或者拿各种赠品来诱惑你。
这感觉就像是谈恋爱,你是女方代表,那必须得拿着,矜持着,最后才能咬他一口。
至少要等对方来过3次以上的电话后,再看看楼盘的实际情况,和签约情况,再到售楼处和他们谈价钱。当然,这还都是基于你非常想买这个楼盘房子的前提下,否则,能凉多久就凉多久。
5、经过多次电话沟通,一般半个月之后,在约定时间前,可以去谈判了。
最好时间能选在月底前,因为置业顾问每月都有考核的,为了冲击本月的业绩,往往都会让利更多,以求签约成功!
当然,如果恰好能够在年底,就更好了,连公司上层都需要冲击业绩。
二、到售楼处后,价钱怎么谈?经过前面选择时间的铺垫后,跟置业顾问确定好时间,最好仅限夫妻二人去谈,一个主谈,另一个只配合,少说话。
【那么,谈判有什么方式呢?】
其实挺简单的,要充分了解对方的心理,在之前多次电话沟通后,基本上已经能了解置业顾问在想什么了。无非两点:
A、希望当天就能签约,你们能过来,说明签的可能性很高;
B、戒备心不重,心情愉快,想着最多多送你们一些礼品赠品,就可以拿下你们了。
【应对这样的情况,谈的时候有以下几种策略以供参考】
1、直接否定策略。
A
就是在一阵寒暄后,直接告诉置业顾问,这个房子不要了,价格太高,超出预算,某某竞争楼盘的一套房子,可能恰好符合预算。
这下置业顾问的心会被一下吊起来,完全打乱了他的节奏,为了留住你们,估计首先就会把他自己拥有的折扣权限给你们,一般可以下降个1-2%,而且会不断说竞争楼盘哪里哪里不好,一分钱一分货之类的。
B
这个时候,可千万别松口,只是说,跟自己的心理价位还有差距,并表示另外那个楼盘实地去看过,也挺好的,甚至可以例举几个优点等等,然后等置业顾问的反应。
因为在前期选好了谈判的这个时机,你现在处于主动的位置,置业顾问会很被动,这个时候,让他想办法,你不必多说什么。
一般为了冲业绩,提高签约率,他会请示上级主管,上级主管经验丰富,知道你们意向是有的,否则不会来,无非要个低折扣,于是,一般这种情况下,会在给你们在他权限内让1-2%,还会告诉你们不可张扬,因为很多客户是没有这个优惠的。
C
这个时候,如果自己觉得价位合适了,就鸣锣收兵吧,如果心黑一点,再次摆出绝不签约的态势来,也许有机会把你们叫到主管营销的总监室,总监若在意这次签约的话,或许还能再拿下1-2%的折扣,不过这就有点风险了,要看楼盘的好买程度。
以上是一种最有效的策略,也是最快的。
2、虚晃一枪策略。
A
就是你在跟置业顾问,确定最终价格的时候,说你的一位好友,前几天签约了,拿到了一个很低的折扣,你可以说一个你期望的折扣,比如3-5%之间。
置业顾问之间的客源是不会交流的,互相不知道,也不允许打听。
你的置业顾问听了这个话,一来无法求证,二来这种低折扣只有领导层才会有,他想当然的会认为,你的朋友是可能直接找到领导层拿下来的。
B
所以他会问你,你朋友叫什么,你可以直接告诉他,你朋友让你保密的,说是你们让他必须保密,他就没辙了。
一般这个时候,置业顾问肯定是要请示上级,也明白你是希望拿到同样的折扣。
主管要是精明一点的,会告诉你不可能有这么低的折扣,想套套你是不是编的,你只需要咬死了,坚持住,她就会妥协。因为他也不能肯定是不是总监放出去的折扣。
如果他们渴求业绩的话,基本上在请示总监后,你就能拿到想要的折扣。
3、明修栈道,暗渡陈仓
一般楼盘开盘后,大部分好一点的楼层和户型都会被预订,因此,你可以借口所选户型不理想,要重新选户型,比如楼层太低,光照不好,或户型结构全家研究后,不太合理,或者风水上的原因。
然后,指出希望选哪个楼层的哪套户型,一般这种好的户型肯定没有了,这样你就更有了谈价的空间。
要让你勉强接受,就必须要让利,一般这种方式,也可以拿到一个好价格,也是一种以退为进的策略。
4、借力打力策略。
用这种房式的话,首先要知道这个楼盘有没有在找渠道做销售,因为很多非热门楼盘,为了尽快去化,会找中介来扩展客户,然后给中介佣金,并且中介带来的客户,有相当的折扣力度。
目前大多楼盘都有,因此,稍微了解一下就会知道,比如上房天下、安居客等网站上了解,他们有没有这个项目的看房团之类的。
如果楼盘有在做渠道,那接下来就好办了。
你就告诉置业顾问,之前某一天有人打电话给你,说是但在他那里买,可以拿到很低的折扣,随便胡诌一个心理折扣即可,还说好多人已经在他那里以这个折扣买了,你也想要这个折扣。
这样一来,置业顾问和主管根本搞不清楚是哪个渠道,也难以查证,因此,很大几率你可以拿到你期望的折扣。
如果以上这四种策略,你都做不来,或者担心弄巧成拙,那就只好现场请求,软磨硬泡了,不过本来占据主动的你,就会变为被动,置业顾问会有好多说辞来证明,你现在的这套房子多抢手,价格很难降下来了,当然,为求签约成功,他最后一般会给你他权限内的折扣,再多肯定就没有了。
三、小结到售楼处买房子当然是可以谈判的!跟买所有的东西一样,有其必然的市场规律。
若要追求最佳性价比,购房就是一场斗智斗勇的拉锯战,比的是耐心,比的是谁更有底气,就跟打一场战,或谈一场艰难的恋爱一样,有时候也挺有趣的。
不过大多数人,不了解内情,既想买得便宜,但又怕吃亏,作为人生中最大一笔开销,总是会很纠结。
A
一般来说,买房子谈价格,时机选择非常重要,这直接决定谈判的成色和结果,有时候,开发商受制于资金的压力,或市场的形势,也是很脆弱的,你一旦找准了时机,他们往往就会很被动。
销售节奏,也是决定不同时机的参考要素,开盘前的宣传蓄客、排卡、开盘、签约、第二次开盘、签约等,都是不同的时机。而谈价钱最好的时机是签约前最后时刻,这是开发商最脆弱的时候。
B
谈判的策略非常关键,有时候策略执行起来非常简单,只要你掌握了对方急于签约的心理,毕竟你这个出钱的才是大爷。
上面提出的四种方法,可根据实际情况,灵活运用,每个楼盘情况不一样,销售情况也不一样,要有针对性的做。如果是在难以把握,那就出于本心,真诚的和置业顾问洽谈,一般都能拿到他权限内的折扣的。
愿所有购房者,都能谈出一个满意的价格!
2. 刘阿楠演艺经历?
2009年3月,参加湖南教育电视台节目录制;4月,参加湖南卫视《金牌魔术团》 ,作为一个孩子,他比一同参加比赛的成年选手少了一些经验与成熟,但他的努力与执着促使他在比赛中不断过关斩将。获得了多位国际魔术大师的集体赞扬,并被世界魔术冠军刘谦在全国观众面前盛赞为——“第二个刘谦”。第四期节目中与杜海涛在表演魔术短剧被淘汰,止步全国20强。
2009年5月,接受公共频道、湖南都市频道、湖南政法频道采访 ;7月,代言永高人并于广州参加平面广告拍摄 ,并参加CCTV-7迎国际魔术大会特别节目《少年爱魔术》录制 ;8月,担任中韩文化交流晚会、“环洲剧院”魔术节目嘉宾 ;9月,参与CCTV-10《人与社会》拍摄;10月,于北京参加永高人“教室篇”TVC拍摄 ,12月,于泉州参加永高人新闻发布会。
2010年4月,赴京出席永高人文化推广周特别活动并担任嘉宾 ,同月获北师大株洲附中“学生明星”称号;5月,接受湖南电视台《夜线》、《都市一时间》等多节目专访,并担任“社区达人挑战赛”启动仪式表演嘉宾。
2010年8月,参与CCTV-少儿《成长在线》 、金鹰卡通卫视《童心撞地球-ET和孩子们的夏天》节目录制 ;11月,参加台湘交流会魔术演出。12月,参加安徽时代漫游文化传媒品牌系列图书《魔术笔记》发布会演出 ,并与奥运女孩林妙可出席永高人沈阳推广会 。
2011年1月,参与拍摄金鹰卡通卫视拉拉卜棉花泡泡糖广告;3月担任湖南经视《白日梦工厂》嘉宾 ;7月参加河南卫视《魔亦有道》录制 ,担任金鹰卡通卫视课本剧大赛颁奖晚会魔术剧嘉宾,并于福建拍摄永高人“魔幻季”魔术教学片 ;
2011年8月,担任重庆全国少儿模特大赛全国总决赛演出嘉宾 ;同月,湖南教育频道再次为其录制专题节目。11月,于北京与林妙可拍摄永高人“魔方篇”广告 。
2011年12月,参与CCTV-3《我要上春晚》 录制,网上人气投票达2276102票,全国票选第二 。
2012年1月,接受FM101.2电台专访 ;2月《株洲人物》为其拍摄专题纪录片;3月,出席永高人新闻发布会,接受公共频道《第一现场》特别访问与金鹰卡通卫视《星光麦咭学园》 演出公布报导。4月,录制公共频道《滔滔不绝》 ;
2012年5月,担任中央电视台六一晚会魔术嘉宾 ,并接受CCTV-7特别节目专访。7月,作为制片人拍摄外景魔术专辑《奇迹少年团魔幻之旅》 并接受公共频道《第一现场》 、《今夜画里话 》采访。这部作品由刘果楠自己领先策划、演出和后期制作,他在其中公开自己的创意idea,并在魔幻神秘之余赋予整部片子轻松快乐的节奏,开启2012暑假最疯狂的魔幻体验,也为他自己的青春留下非常精彩的纪念。节目在网络首播后,广受同龄人和的追捧和圈内人的赞赏。
2012年8月,担任广电小记者夏令营汇报演出嘉宾。10月,携新作参加录制湖南新闻综合频道《株洲话》。11月,录制湖南教育电视台《快乐成长》 访问当代天才少年专题节目。
2013年7月,受邀担任 FM101.2、新闻综合频道《超级新声代》总决赛演出嘉宾、评委 ;9月~12月,与快男魏一宁参与录制金鹰卡通卫视《玩名堂》魔术特辑节目共三期 。10月,参与录制中国中央电视台CCTV-7纪念毛泽东同志诞辰120周年韶山特别节目 。
2014年3月,录制中国中央电视台中文国际频道CCTV-4《中国文艺》 ;6月,以文科623分高分考入中国传媒大学艺术学部文艺系 ;7月,高考后的刘果楠接受法制频道人物专访,讲述高考故事; 同月,CCTV-7《精彩一夏》节目播出 ;8月,自制奇幻励志微电影《时空秋千》发布 。10月,担任株洲首届房交会义演嘉宾 ,并参与中国传媒大学社彩秋韵晚会魔术演出;12月,参与中传平安夜假面舞会魔术节目演出 。
2015年1月,担任永高人湖南签约盛会演出嘉宾 ;3月,出版新书《指间》 ,并在母校连续举办三场“指间的青春”专场魔术演讲 ,于北京担任中国微电影大赛颁奖晚会魔术嘉宾 ;5月,参与WCOPA世界表演艺术锦标赛中国赛区启动仪式演出 ,担任北京市声音创意大赛颁奖礼魔术嘉宾 。6月,参与拍摄悬疑人性微电影《罪》 ,并赴闽拍摄永高人2015年最新TVC 。
2015年7月,在美国洛杉矶世界表演艺术锦标赛(The World Championship of Performing Arts )获魔术杂技类金牌 ;8月,回国举办个人首场售票魔术专场“刘果楠奇妙夜” ,并携手家乡日报社举办魔术欣赏课专场 。
2015年10月,永高人为其推出美国特别节目《刘果楠世界表演艺术锦标赛之行》 ;11月,同时担任中传秋韵晚会、交大青年团聚今夜晚会 、中国记者节颁奖晚会演出嘉宾 ,直播现场表演原创魔术短剧《记忆碎片》。
2015年12月,担任2015-2016湖南卫视跨年演唱会《王妃》王凯魔术指导 。
2016年1月,出演微电影《失恋自救计划》 。同月25日,担任“魔幻永高”巡回魔术专场主演 。
2016年3月,再度参与录制湖南金鹰卡通卫视《童心撞地球》 。
3. 200多万的房子还要抢么?
对大连春季房交会上众多开发商的优惠措施,不少大连市民又犹豫了,这是代表着难得的出手机会还是意味着房价仍然有下行空间?
大连房价究竟多少才是真正合理,真正让市民和开发商都能够接受?有开发商预测将降价20%,也有开发商表示降得太多会引起已购房业主的不满。
楼盘优惠大连新房价格环比止涨在之前的春季房交会上,有30余家楼盘优惠。有的楼盘推出10套特价房,总房款可降4万元至5万元;一楼盘总房款可优惠7万元至10万元;还有一楼盘优惠每平方米700元~800元;送面积、送装修、送旅游、免契税……优惠方式令人眼花缭乱。
今年以来,降价氛围正在大连楼市蔓延更多房地产企业纷纷以促销名义汇入降价大军。以促销这种变相的降价举动来看,今年大连房价环比已经不再上涨。
对此有业内人士分析,“两会”之后楼市政策面依旧从紧,楼市已不再按兵不动,房产商将会加大促销力度以价换量。高库存和资金压力使房企不得不促销随着成交量的低迷以及供应的不断增加,大连商品房存量一直在节节攀升。
不少房产商本来期望会有更多政策微调,但全国“两会”并没有发出这样的信号。一位业内人士称,当前不少房产商有道难过的“槛”,不是国家对楼市调控的决绝态度,而是房地产信托本金到期兑付将迎来第一个高峰期,不少房产商有房没钱。巨额债务压身,必然倒逼房企转型突围。
短期来看,房地产企业必然开源节流:一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入;另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出;
长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重,但做这些动作只是开发商被动自保,市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。
“合理价位”是多少各方看法不同两会后,有网友计算了各大城市的“合理房价”。如果以国家统计局大连调查队发布的大连城市人均可支配收入24276元,家庭平均人口约2.8人,合理房价收入比为6计算,大连市合理房价应该是4531.52元/平方米。这个价位让很多人看到了希望。
但这个价位真的合理吗?日前,大连凭借地域、环境、城市基础设施建设等优势,在《中国新兴城市50强》报告中,与成都、重庆、杭州、南京、天津等城市一同被定义为“1.5线过渡型城市”,即仅次于一线城市。对此,一位业内人士表示,去年大连超过1/3的房子卖给“外地人”,不少外地购房者和房产商都比较认可大连,城市吸引力决定了大连房价不会大跌。
那么大连的房价能降吗?业界对此说法不一。市人大代表孙才科两会时表示,今年将是房企艰难的一年,预期今年大连房价总体降价幅度约20%。也有业内人士分析,现在房产商处境两难,降得太快会引起早期业主的反对;如果不降,在这种调控情况下也卖不出去,就会影响到生存问题。不过,有人预计本届春交会上有望释放更多刚需客户,让持续低温的楼市出现稍有回暖的现象。
4. 2023年房交会是什么时候?
2023年房交会预计在6月份举行。因为房交会是一个定期举行的房地产行业盛会,通常每年举办两次,一次在春季,一次在秋季。根据惯例,2023年房交会大概会在6月份举行。此外,房交会是一个集合了全国各地的房地产企业展示最新楼盘、创新产品和技术的平台,同时也包括各种专业论坛和讲座,吸引着大批行业内外人士前来参观。
5. 链家为什么能做到现在这种规模?
全国第一在北京,你可能不知道左晖,但你不可能不知道链家,因为它到处都是。链家的VI(企业视觉识别系统)使用绿色,门店招牌为绿底白字,上书“链家地产 HOME LINK”几个大字,它的门窗都是玻璃的,远远就能望见里边的工作人员,那些人穿着统一的白衬衫,戴着绿色的工牌,看上去忙忙碌碌的。这是一幅标准的链家门店形象,截至2016年4月,这样的门店在北京总共有1300多家,远超麦当劳的数量。
有人说,唯一能跟链家拼门店数的只有兰州拉面和沙县小吃。从市场占有率来讲,链家也是北京房地产中介市场上无可争议的老大,占比约为六成,甩开竞争对手几条街。早在2008年,左晖在孩子出生时就笑言,孩子上学后写《我的爸爸》时一定会说,“我爸是北京最大的中介头子。”目前,这个“北京最大的中介头子”在北京雇佣了超过2.3万人,相当于整个阿里集团员工的一半。
北京之外,链家在其他城市发展得也非常生猛。数据显示,其已覆盖全国28个城市、3亿人口,拥有大约8000家门店,雇员总数则超过13万人。
除了规模庞大之外,链家的交易量也十分惊人。资料显示,2015年,链家全年销售规模为7090亿,完胜其他房产中介,甚至是非竞争对手——万科当年销售额的2.7倍,比京东(4627亿)和美团(1300亿)交易规模的总和还多1000多亿。而左晖说,这个数字将在2017年超过1万亿。
需要说明的是,链家的交易规模不是补贴出来的,而是规模与利润齐飞。数据显示,链家2014年的税前净利润约为1.37亿元,到了2015年则达到11.96亿元,增长了将近8倍。
这么好的生意当然会吸引资本追逐。2016年4月,华晟资本、百度、腾讯、H Capital、高瓴资本、经纬中国等向链家联合投资60亿~70亿元,使其估值达到368.5亿元。九个月后,孙宏斌又带领融创中国向链家注资26亿元,获得6.25%的股权,使其估值攀升至416亿元。
把一家中介公司做到如此规模,应该说已经很成功了。但左晖却不这么认为,他觉得链家“做得还差很远”,当下的成绩不过是“别人做得更差”造成的,而他入行的初衷还远没有实现。
一家小中介的崛起左晖是陕西人,出生于1971年,毕业于北京化工大学计算机系,做链家之前,他像其他“北漂”一样打工、创业。
1992年,他先是被分配到北京郊区的一家工厂,但没干几个月,他就跳槽到中关村的一家软件公司。新的工作是客服,每天接待各种投诉电话,一天下来,他的耳朵“嗡嗡”作响,大脑则一片空白。
工作三年后,他觉得自己不适合干客服,于是又找了一份销售工作。在随后的三四个月,他没有休假日地努力工作,做出业内最好的销售资料,但由于缺乏沟通和公关能力,他没有取得什么成绩。郁闷之中,他跟两个大学同学去先农坛体育场看了一场甲A比赛,不知怎地就被鼓舞了,比赛结束后,三个人决定创业,每人出资5万,做财产保险代理。
入行之初,他们没有一个人懂保险,但左晖不怕,他每天晚上研读各家保险公司的条款,从有如天书的上万法律文字中,找出关键的几百字,白天再教给员工。这样干了五年之后,他们获得了相当于当初投资100倍的回报。
这之后,由于国家政策调整的原因,他们退出了保险市场,左晖则转战房地产中介市场,于2001年成立链家。链家成立之初,正值“1998年房改”,国家取消了“福利分房”,全部实行市场化。其后,新房建设和二手房交易活跃起来,房地产中介应势崛起。
当时,房地产中介交易中的信息不对称问题非常严重,很多中介就利用这一点赚钱,相应的服务则很少。左晖则觉得自己的机会是解决这种信息不对称,就像他以前帮助保户了解保险条款一样。当年8月,左晖开始进行第一次尝试,他与《北京晚报》在军博举办了一场房展会。当天,天一亮,人们就从四面八方涌来,会场秩序一度失控。左晖知道自己又看对了。此后三年,链家跟着大环境飞速成长。
2001年,链家只有2家店、37名员工,次年就变成6家店、77名员工,2003年再变成15家店、169名员工;2004年则达到30家店、200名员工。然而情况在2005年发生了改变。3月,国务院出台“国八条”,以行政手段限制房市交易,导致市场迅速趋冷。这时候,其他中介公司纷纷关店减员,而左晖却带领链家逆市扩张。
左晖之所以这么做,是因为他的想法与别人不同。别人看短期,他则看长期,他认为房地产市场当时最主要的问题是供应严重不足,限购并不能解决问题,因此房市长期看好。此外,别人是风口一来就追,市场一冷就跑,他则觉得市场降温是一件好事,降低了扩店的成本。
2005年,他把门店数量从30家一口气扩增至105家,到2009年底,这个数字更达到520家,员工总数则从200人激增至1万人,在业内举足轻重。
底线的竞争伴随门店扩张,左晖也遭遇了成长烦恼,主要的烦恼有两个:
一是如何管理日益庞大的销售团队;
二是如何摆脱“黑中介”的企业形象。对于第一点,左晖早在2007年就展开了行动。那一年,他通过“清华总裁班”结识了大连同行——好旺角董事长高军,而高军对二手房交易的流程分解和过程管理非常在行。随后,链家与好旺角展开深度合作,链家引入SE系统(Sale Efficiency)。SE系统可以让经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节,同时让公司对整个过程进行监督和风险管控。
在这套系统的支持下,链家摆脱了前两年那种“跟着业务跑,而且跟不上业务扩张”的被动局面,后台管理能力迅速提升,反而开始通过后台推动业务扩张。
对于第二点,左晖则于2009年提出了“真房源行动”。所谓“真房源”,是指真实存在、真实在售、真实价格的房源。
彼时,行业的潜规则是真假房源同时发布,用假房源去吸引准客户,以推动真房源的销售。大家之所以都这么做有两点考虑:
一、如果只发布真房源,则房源会非常少;
二、真房源的报价比假房源的要高,如果你只发布真房源,则准客户很可能会被吓跑,转而咨询那些发布假房源的中介。也就是说“劣币会驱逐良币”。因此,当左晖提出“真房源行动”后,链家内部炸开了锅,一线经纪人觉得老板疯了。面对基层的反对,左晖并没有霸王硬上弓,而是采取游说策略,于此后两年不断说服那些理念较正的经纪人。到2011年,他争取到了超过2/3的经纪人,正式开启“真房源行动”。
那么,左晖为什么一定要推出一个“不利于”自己的营销政策呢?原因概括起来有两个:
其一,链家当时的规模已经很大了,但名声不佳,越扩张就越被骂为“黑中介”。左晖此时已经有了孩子,他不希望自己的孩子将来被人指指点点。他经常说,“尊严离我们这个行业太远了。”他希望通过自己的行动改变这一点。
其二,在他看来,房地产中介的需求长期看好,但“历史欠账”严重,就是各家大型中介,也没有提供特别好的服务,反而都挖空心思地进行各种很LOW的竞争。左晖认为客户不是傻子,你骗他一回,他下次就不信你了,还会把这种经历对外传播,你将来还怎么做生意,尤其是你的规模已经这么大了。
左晖认为,推行“真房源行动”势在必行,规模越大越要做,而且一旦得到客户认可,便会迅速拉开与竞争对手的差距。不过他也清楚一线经纪人的反对是有道理的,前100天交易额必定陡降,日子将非常难熬。
2011年,链家正式推出“真房源行动”,其地产经纪业务在三个月时间连续下滑,还出现了离职潮,就是那些没有走的经纪人也开始抱怨。不过,大约100天后,局面发生了逆转,准客户又回来了,交易额稳步回升,链家的口碑也快速改善。
次年,左晖又推出“嫌恶设施披露行动”,比如告诉准客户“房子旁边有一个垃圾站”。他做这些是想向内外传达这样一个理念:链家不赚信息不对称的钱,决定权在买卖双方,链家则是买卖双方都可以信赖的服务商。
除了追求信息真实之外,左晖还追求信息的完整,推动建设“楼盘字典”。所谓“楼盘字典”,就是把房子的各种信息,如房屋户型图、房屋坐标、楼盘环境、与地铁距离、历史交易数据等,通过300个字段集合成一个大数据,供经纪人调用。该项目自2009年启动,目前已经投资了4个亿现金,建立了全国28个城市的7000万套房源数据,数据容量已突破1200T。左晖称,这些数据是链家经纪人用实地勘察方式一个一个核对过的,绝对真实。如今,“真实”已经成了链家的最大卖点,打开其网站,主页上赫然写着:“链家真实房源,不是嘴上说说就可以!”不过,左晖并不觉得这有什么特别值得骄傲的,他认为这只是一种底线的竞争。
风口来了通过引进SE系统和推行“真房源行动”,链家在系统上和操守上建立了竞争力,但让其达到今日成就的却是近几年来的两股风口,包括“存量房时代”的到来以及租赁的崛起。
先说“存量房”问题。98房改之后,中国的房地产交易以增量房(俗称“新房”)交易为主,存量房(俗称“二手房”)交易为辅。不过这种情况正在发生改变,尤其是在北上广深四个一线城市。数据显示,过去五年,北京和深圳的二手房销售面积占总销售面积的比例超过了55%,而在上海,这个数字已经攀升至60%。
发达国家的经验也显示,房地产市场发展到最后以二手房交易为主。以美国为例,统计资料显示,在大城市,每4套房产交易中就有3套是二手房交易。英国的情况也类似,1983年房改之后,房屋自有率快速攀升,到1991年达到67%,但随后二手房交易渐成主流。
有业内人士称,做过二手房交易(顺驰)的融创中国董事长孙宏斌,可能正是基于这一判断,才决意大举入股链家——链家的主营业务正是二手房交易。
当然最坚信这一判断的是左晖,他在行动上也是最坚定的。资料显示,2015年,左晖带领链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线城市,以不同方式收购伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等11家房地产中介,有如扫荡。左晖笑称,全国稍微靠谱一些的中介都已经被链家收购了。是年,链家的净利润也从上一年的1.37亿元,飙涨至11.96亿元,交易规模则达到7000亿元。
在“存量房”时代到来的同时,租赁市场也在崛起。
其实租赁市场一直都存在,而且规模不小,但这个市场先前没有在房地产中介这个平台上发展起来。造成这种现象的原因有三个:一是中介不愿意做“根本不挣钱”的租赁业务;二是租客很不信任中介,很多人自己找房;三是由于租房体验太差,很多人在条件还不成熟时,就在购房热的推动下,以买代租,宁可住在远郊、苦哈哈地过日子,也要获得一个“有房者”的尊严。
如今,这些情况都在发生改变,房产中介逐渐可以通过租赁业务赚钱了,而租客也开始愿意通过中介租房了,尤其是在房价飙涨的今天。
以往,中介在租赁业务中大多通过信息不对称赚钱,不提供后续服务,甚至存在欺诈行为,比如想方设法地没收押金。这种赚钱模式自然短命,对于中介和租客都没有好处,也让整个市场徘徊在很LOW的水平。而近几年来,一些正规机构开始探索阳光租赁模式,希望通过品质服务而非信息不对称赚钱。
目前,已经成熟的品牌包括链家旗下的“自如”、雷军领投的“YOU+青年国际公寓”和万科的“万科驿”。
以“自如”为例,这是链家旗下的一个独立品牌,其主体业务是“自如客”,服务北、上、深三地60万年轻租客。其服务模式简单讲就是,自如从房东那里整体长租下一套套公寓,对外称“自如友家”,然后按照年轻人口味统一装修,并提供维修(免费)、保洁等懒人服务。目前,自如拥有自如友家25万套,此外拥有7栋“自如寓”。自如的房租比市场略高,但却不存在欺诈行为,一切都是规规矩矩的进行。其服务平台则是自如APP及其微信公众号,交房租、报维修、叫保洁以及投诉等都可以在上边实现,非常便捷和高效。
资料显示,自如租赁合同的平均时长为485天,远高于北京同业的6~8个月,收租率高达99.96%,在北京市场的出租率则为96%。自如的愿景是,未来十年稳步提升租房品质,让租房也能成为一种有尊严的生活方式。
除了租房市场本身的改善外,一线城市房价的疯狂上涨也推动了租房市场的发展。左晖认为这种现象将会持续下去,因为房价高企只是供应紧张的一种表现,而这种供应紧张在可预见的将来不会得到缓解,其主要原因是人口还将大量涌入大城市。
左晖表示,人口向大城市聚集是一种世界潮流,比如美国80%的人口生活在大都市圈,日本57%的人口生活在三大都市圈,而在中国,北上广深只聚集了不到6%的人口,新涌入人口必将推动租赁市场崛起。
左晖预言,未来十年,中国前30个城市的房租将会稳步增长,到2020年左右,将出现一个3万亿规模的长租市场,其中中介代理的房屋将超过60%。
这个预言是否靠谱有待观察,但北京今年的房租的确“稳步增长”了,对于房东和中介而言,涨势喜人。
经纪人时代左晖的另一个预言是,未来五年,经纪人在房产中介业务中的作用将会越来越大,中国将会出现第一代职业房地产经纪人。
依据这一预言,他把房产中介分为三类——传统中介、互联网中介和链家。
在他的分析中,传统中介虽然看上去与链家类似,但二者挑选和培训经纪人的原则大相径庭。他指出,传统中介长期受“香港模式”浸淫,信奉“成交为王”,喜欢那种口吐莲花、能拿下客户的大Sales,链家则从根本上反对“香港模式”,信奉“程序正确”,喜欢那些专业但不会忽悠的经纪人。他曾对一些服务高端客户的经纪人说,用不着学习品红酒、打高尔夫,练好自己的专业能力,在行为上绝不骗人,足以拉近与客户的距离。
链家的另一股竞争对手是互联网中介,而互联网中介也将批评的矛头主要对准链家,称其交易佣金太高。左晖对于这种指责则不以为然,他指出链家的佣金率为2.7%,的确不低,但服务也到位,而那些只收取1.5%甚至0.5%佣金的中介,连基础服务都没有。
此外他指出,互联网中介宣传通过消灭门店来大幅降低佣金并不符合事实,因为门店在运营成本中的占比不足8%,而其价值却非常大,包括对外价值和对内价值。
对外而言,链家的门店构成了一个线下“链家网”,而且形成了一种“麦当劳式”的存在,人们在买房、卖房或者租房时,很难不去链家问一下。
对内而言,链家的门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训以及精神建设的场所,是一个“办公室+学校+教堂”的集合体。这一点对经纪人群体非常重要,因为房地产经纪业务展业难度大、交易频次低、收入不稳定,离职率很高。左晖称,行业的人员月均流失率超过10%,而链家的只有3%。
链家能取得这样的成绩,还与左晖推行的人事政策有关。传统中介和互联网中介喜欢用大Sales,甚至去竞争对手那里高薪挖人,左晖则不采用这样的策略,他甚至不喜欢用在别家干过的熟手,而喜欢招聘大学生或没有干过的,从零培养。他的目标也不是培养大Sales,而是让一般经纪人的水平达标。有人做过这样一个比喻,其他中介是20%的经纪人拿90分,其他人拿30分,链家则是经纪人平均都在70分。
换句话说,左晖的经营哲学不是“个人英雄主义”,而是“群狼战术”。目前,链家的员工总数已经突破13万,其中绝大部分是经纪人,而如何管理好这13万人就成了一个重大课题。
左晖的思路是摆脱传统的管理思维,把经纪人更多的视为客户和产品,而非员工。他指出,要管理13万员工会很累,但要服务好13万客户则相对容易。具体而言,他把链家变成一个类似于天猫的交易平台,同时提供多种产品,然后支持经纪人在上边展开交易。当然,为了维护平台的信用,链家会加强对经纪人的培训和监管,使其专业且合规。
应该说这是一个非常美好的理想,只可惜它现在还只是个理想,如今,链家在管理上还存在比较严重的问题,尤其是在2015年疯狂扩张之后。
2016年2月,上海链家爆发“223事件”,一些门店因不规范经营,使两位客户在不知情的情况下,购买了被查封或被抵押的房产,结果被上海市住建委调查。这之后,舆论沸腾,指责、谩骂和诋毁链家的声音不绝于耳,有人甚至把房价过快上涨也归咎于链家。
汹汹舆情之下,左晖于3月1日在北京举行媒体见面会。会上,他开诚布公地承认了存在的问题,他说,“我自己从来没有发现过任何的一笔消费者的投诉里面链家是完全没有问题的,这两起案例也是一样。”事发后,他对涉及“223事件”的12名员工进行了不同程度的惩罚,并带领公司公开对外道歉,称相关工作人员“非常不靠谱,非常不专业”,与此同时,链家还为那两位客户提供了满意的解决方案。
从宏观上看,“223事件”的发生具有必然性。数据显示,链家于2015年2月并购上海德祐地产,之后仅用十个月时间,就把门店从20家扩张到1200家。
左晖以前经常宣扬“慢就是快”,而这一次,他走向了自己的反面。摆在他面前的问题是,他必须尽快补足“历史欠账”,让那些刚归于链家大旗之下的其他房地产中介真正变成链家,当然链家原来的经纪人也要继续提升专业能力,成为真正的职业房地产经纪人。
左晖曾多次表示,自己从业已经十五年了,但一线经纪人的年龄没有什么变化,一直是20多岁。而在美国,经纪人的平均年龄大多是30多岁,平均从业时间则长达14年。
尽管现实非常令人沮丧,但左晖并不灰心,他在2016年底的一次演讲中说,“中国是一个做生意非常好的地方,因为这个市场太大了,竞争却又非常弱,很多行业几乎没有展开真正的竞争。”
6. 重庆买二手房需要交什么税呢?
庆购房的税费有以下几个方面:1.购90㎡(及90㎡)以下的首套住房需缴纳1%的契税,1%的个税;2.购90㎡(及90㎡)以下的二套住房需缴纳1.5%的契税,1%的个税;3.购第三套住房需缴纳3%的契税,1%的个税;4.购90㎡以上的首套住房需缴纳1.5%的契税,1%的个税;5.购90㎡以上的二套住房需缴纳2%的契税,1%的个税;6.购90㎡以上的第三套房需缴纳3%的契税,1%的个税。其中关于个税:如果卖方的房子满了五年,并且是家庭唯-住房,则免收个税。以上是商品房出让土地的政策,如果划拨土地的要收取:土地收益金、经济适用房的要收非税等主要费用。还有就是业主是外地人2011在重庆购买房屋的.又是“三无”人员的,业主卖房就有个房产税要交哦。还有就是现在2022年5月份九龙坡的优惠政策:九龙坡区春季房交会优惠政策在2022年5月1日-2022年5月31日(暂定)期间购买九龙坡区新建商品房(包括商品住房、商服用房办公用房、车位)及二手住宅房屋,签订重庆市商品房买卖合同(新建商品房以网签时间为准,二手住宅房屋以存量房转移登记或存量房转移预告登记受理时间为准),且在2022年5月1日-2022年6月30日(暂定)期间向九龙坡区税务机关完清购房契税的购房人,可申请消费补贴。补贴标准:实际缴纳契税金额的50%。补贴申请时间:2022年7月15日前。本次补贴对象范围不包括:白市驿镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇、石板镇房地产项目及二手住宅房屋。二手商服用房、办公用房、车位不享受本次补贴。具体政策以九龙坡住建委对外公示为准优居·重庆交易中心2022年4月26日
7. 你买过最贵的东西是什么?
双十一临近,商家打折促销的短信纷至沓来,和往年一样,在今年活动期间就已经把我的脑子搞得很乱。所以我想买的东西一直都在纠结什么满减、定金、预售、、返券......今年的双十一,就像一场奥数比赛,购个物,好多套路,对于我一个数学白痴,不知道怎么买东西才能赚到更大的便宜,这个估计也是其他剁手党加入到一些双十一活动来剁手的原因吧。回忆以往,买过最贵的一个东西就是我的联想笔记本电脑,当时优惠力度挺大的,再加上当时上高中,刚好需要电脑做东西。转眼,如今我也成年了,是年纪找一个媳妇了,不能只关注这些吃的、穿的、用的便不便宜,值不值得买,我要把目光放到更加长远一点,所以我把目光投向了楼市,竟然发现房地产竟然和网购成交额有关,根据相关数据,房地产开发投资与网购成交额的相关系数竟然达到0.92,可决系数有0.85,这个数据让我有点疑惑。后面又想到网购也算当地经济总量中的一部分,经济和楼市相关就更大了,十一月份到底适不适合买房呢,我发现9/10/11月房价作对比,9/10月一般还算房价比较高的位置,到了11月份就有小幅度下降。我觉得快到年末了,发那个屋的供应量明显就有了减少,这个时候正好也是企业资金回流的重要时刻。由此看来,双十一买房正是一个好时机呢。
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1. 重庆秋季房交会,售楼处买房子可以议价吗?
售楼处当然是可以谈价钱的!
不过里面门道挺多,也不可能像到菜场买菜一样讨价还价,说得严重一点,就是买卖双方的一场心理博弈。
当然,针对那些千人、万人抢的热门楼盘,而你又非买不可,那就没门了,乖乖掏钱吧,价格开发商说了算,能买到就不错了。因此,这里只讨论普众性的楼盘,只有这种楼盘,才有谈判余地。
作为购买方,往往刚去售楼处时,会处于心理劣势,因为有期待,更有未知,若想要买到满意价位的房子,不仅要知道现场双方心理和谈判技巧,还要踩准时间节点。
归纳起来就是什么时候去谈,怎么谈?
一、什么时候去谈,胜算更高?并不是任何时候,都是谈判的好时机,不同时候去谈,最终的结果往往天差地别。
因为楼盘有自身的销售节奏和周期,会受到整个房产大势的影响,会受到工程进度的影响,还会受到资金链的影响等,选对了时机,谈判就事半功倍了。
那么,应该选哪些时机呢?
1、首次看盘时,千万不要谈。
大多置业顾问都鬼精鬼精的,在给你介绍楼盘的时候,会察言观色,一圈介绍下来,基本能摸清你的大致意向和需求。
这个时候,你跟他纠结房价问题,他会用准备好的十套说辞,让你明白你看中的房子,价格已降无可降,最多就是一个统一的折扣,弄得你一点脾气也没有为止。
因此,首次去看盘,要绝对超脱,了解自己该了解的信息,顺便说一句价格有点贵就行了,因为置业顾问也知道,你不可能一次就定下来的。
2、交订金的时候,不要谈。
注意,是交订金,不是定金,前者是可以退的,后者没法退。
经过几次拉锯后,项目要开盘交订金了(不管第几次开盘都一样),一般这个时候,开发商为了开盘火爆大卖,都会有优惠政策,比如存5000抵2万等,既然你喜欢这个楼盘,交了就是。
而且开发商也不会很明确楼盘的价格,最多告诉你一个价格区间,还会跟你说不同楼层和位置,价格相差很大之类的,你听听就行了,这个时候,也谈不出子丑寅卯来。
3、开盘选房时,也不要谈。
一般这个时候,楼盘当次开的所有楼栋,所有户型的价格已经出来了,选就是了,最好不要选最优的楼层,因为这种楼层的房子,很受欢迎,价格不好谈,选择次好的吧!
这个时候,开发商会告诉你你选择的房子的价格,有些还要你再缴纳一定比例的订金,一般不会现场签约,交了就是,反正肯定是要买的,但最好要仔细看看订金协议,别被搞成了不能退的定金。
4、第一次来电让你签约的时候,不要去!
你可以找到很多很多的理由,委婉拒绝前往,比如感觉价格太贵,某某竞争楼盘价格要比他们低;或者有重要事情不赶巧;或者选的户型不满意,家人要在商量商量;或者首付款还要再过段时间才能到位等等。
因为置业顾问会再次来电的!
现在最着急的就是他们了,如果客户不能签约的话,他们的提成就没了,还会影响项目的口碑,一旦出现大面积退房,还会影响后面的销售,所以,接下来,各种逼定手法会层出不穷,会经常跟你打电话报到!
他们会制造紧张气氛,会吓唬你再不签约,你选的房子就要被人拿走了,或者拿各种赠品来诱惑你。
这感觉就像是谈恋爱,你是女方代表,那必须得拿着,矜持着,最后才能咬他一口。
至少要等对方来过3次以上的电话后,再看看楼盘的实际情况,和签约情况,再到售楼处和他们谈价钱。当然,这还都是基于你非常想买这个楼盘房子的前提下,否则,能凉多久就凉多久。
5、经过多次电话沟通,一般半个月之后,在约定时间前,可以去谈判了。
最好时间能选在月底前,因为置业顾问每月都有考核的,为了冲击本月的业绩,往往都会让利更多,以求签约成功!
当然,如果恰好能够在年底,就更好了,连公司上层都需要冲击业绩。
二、到售楼处后,价钱怎么谈?经过前面选择时间的铺垫后,跟置业顾问确定好时间,最好仅限夫妻二人去谈,一个主谈,另一个只配合,少说话。
【那么,谈判有什么方式呢?】
其实挺简单的,要充分了解对方的心理,在之前多次电话沟通后,基本上已经能了解置业顾问在想什么了。无非两点:
A、希望当天就能签约,你们能过来,说明签的可能性很高;
B、戒备心不重,心情愉快,想着最多多送你们一些礼品赠品,就可以拿下你们了。
【应对这样的情况,谈的时候有以下几种策略以供参考】
1、直接否定策略。
A
就是在一阵寒暄后,直接告诉置业顾问,这个房子不要了,价格太高,超出预算,某某竞争楼盘的一套房子,可能恰好符合预算。
这下置业顾问的心会被一下吊起来,完全打乱了他的节奏,为了留住你们,估计首先就会把他自己拥有的折扣权限给你们,一般可以下降个1-2%,而且会不断说竞争楼盘哪里哪里不好,一分钱一分货之类的。
B
这个时候,可千万别松口,只是说,跟自己的心理价位还有差距,并表示另外那个楼盘实地去看过,也挺好的,甚至可以例举几个优点等等,然后等置业顾问的反应。
因为在前期选好了谈判的这个时机,你现在处于主动的位置,置业顾问会很被动,这个时候,让他想办法,你不必多说什么。
一般为了冲业绩,提高签约率,他会请示上级主管,上级主管经验丰富,知道你们意向是有的,否则不会来,无非要个低折扣,于是,一般这种情况下,会在给你们在他权限内让1-2%,还会告诉你们不可张扬,因为很多客户是没有这个优惠的。
C
这个时候,如果自己觉得价位合适了,就鸣锣收兵吧,如果心黑一点,再次摆出绝不签约的态势来,也许有机会把你们叫到主管营销的总监室,总监若在意这次签约的话,或许还能再拿下1-2%的折扣,不过这就有点风险了,要看楼盘的好买程度。
以上是一种最有效的策略,也是最快的。
2、虚晃一枪策略。
A
就是你在跟置业顾问,确定最终价格的时候,说你的一位好友,前几天签约了,拿到了一个很低的折扣,你可以说一个你期望的折扣,比如3-5%之间。
置业顾问之间的客源是不会交流的,互相不知道,也不允许打听。
你的置业顾问听了这个话,一来无法求证,二来这种低折扣只有领导层才会有,他想当然的会认为,你的朋友是可能直接找到领导层拿下来的。
B
所以他会问你,你朋友叫什么,你可以直接告诉他,你朋友让你保密的,说是你们让他必须保密,他就没辙了。
一般这个时候,置业顾问肯定是要请示上级,也明白你是希望拿到同样的折扣。
主管要是精明一点的,会告诉你不可能有这么低的折扣,想套套你是不是编的,你只需要咬死了,坚持住,她就会妥协。因为他也不能肯定是不是总监放出去的折扣。
如果他们渴求业绩的话,基本上在请示总监后,你就能拿到想要的折扣。
3、明修栈道,暗渡陈仓
一般楼盘开盘后,大部分好一点的楼层和户型都会被预订,因此,你可以借口所选户型不理想,要重新选户型,比如楼层太低,光照不好,或户型结构全家研究后,不太合理,或者风水上的原因。
然后,指出希望选哪个楼层的哪套户型,一般这种好的户型肯定没有了,这样你就更有了谈价的空间。
要让你勉强接受,就必须要让利,一般这种方式,也可以拿到一个好价格,也是一种以退为进的策略。
4、借力打力策略。
用这种房式的话,首先要知道这个楼盘有没有在找渠道做销售,因为很多非热门楼盘,为了尽快去化,会找中介来扩展客户,然后给中介佣金,并且中介带来的客户,有相当的折扣力度。
目前大多楼盘都有,因此,稍微了解一下就会知道,比如上房天下、安居客等网站上了解,他们有没有这个项目的看房团之类的。
如果楼盘有在做渠道,那接下来就好办了。
你就告诉置业顾问,之前某一天有人打电话给你,说是但在他那里买,可以拿到很低的折扣,随便胡诌一个心理折扣即可,还说好多人已经在他那里以这个折扣买了,你也想要这个折扣。
这样一来,置业顾问和主管根本搞不清楚是哪个渠道,也难以查证,因此,很大几率你可以拿到你期望的折扣。
如果以上这四种策略,你都做不来,或者担心弄巧成拙,那就只好现场请求,软磨硬泡了,不过本来占据主动的你,就会变为被动,置业顾问会有好多说辞来证明,你现在的这套房子多抢手,价格很难降下来了,当然,为求签约成功,他最后一般会给你他权限内的折扣,再多肯定就没有了。
三、小结到售楼处买房子当然是可以谈判的!跟买所有的东西一样,有其必然的市场规律。
若要追求最佳性价比,购房就是一场斗智斗勇的拉锯战,比的是耐心,比的是谁更有底气,就跟打一场战,或谈一场艰难的恋爱一样,有时候也挺有趣的。
不过大多数人,不了解内情,既想买得便宜,但又怕吃亏,作为人生中最大一笔开销,总是会很纠结。
A
一般来说,买房子谈价格,时机选择非常重要,这直接决定谈判的成色和结果,有时候,开发商受制于资金的压力,或市场的形势,也是很脆弱的,你一旦找准了时机,他们往往就会很被动。
销售节奏,也是决定不同时机的参考要素,开盘前的宣传蓄客、排卡、开盘、签约、第二次开盘、签约等,都是不同的时机。而谈价钱最好的时机是签约前最后时刻,这是开发商最脆弱的时候。
B
谈判的策略非常关键,有时候策略执行起来非常简单,只要你掌握了对方急于签约的心理,毕竟你这个出钱的才是大爷。
上面提出的四种方法,可根据实际情况,灵活运用,每个楼盘情况不一样,销售情况也不一样,要有针对性的做。如果是在难以把握,那就出于本心,真诚的和置业顾问洽谈,一般都能拿到他权限内的折扣的。
愿所有购房者,都能谈出一个满意的价格!
2. 刘阿楠演艺经历?
2009年3月,参加湖南教育电视台节目录制;4月,参加湖南卫视《金牌魔术团》 ,作为一个孩子,他比一同参加比赛的成年选手少了一些经验与成熟,但他的努力与执着促使他在比赛中不断过关斩将。获得了多位国际魔术大师的集体赞扬,并被世界魔术冠军刘谦在全国观众面前盛赞为——“第二个刘谦”。第四期节目中与杜海涛在表演魔术短剧被淘汰,止步全国20强。
2009年5月,接受公共频道、湖南都市频道、湖南政法频道采访 ;7月,代言永高人并于广州参加平面广告拍摄 ,并参加CCTV-7迎国际魔术大会特别节目《少年爱魔术》录制 ;8月,担任中韩文化交流晚会、“环洲剧院”魔术节目嘉宾 ;9月,参与CCTV-10《人与社会》拍摄;10月,于北京参加永高人“教室篇”TVC拍摄 ,12月,于泉州参加永高人新闻发布会。
2010年4月,赴京出席永高人文化推广周特别活动并担任嘉宾 ,同月获北师大株洲附中“学生明星”称号;5月,接受湖南电视台《夜线》、《都市一时间》等多节目专访,并担任“社区达人挑战赛”启动仪式表演嘉宾。
2010年8月,参与CCTV-少儿《成长在线》 、金鹰卡通卫视《童心撞地球-ET和孩子们的夏天》节目录制 ;11月,参加台湘交流会魔术演出。12月,参加安徽时代漫游文化传媒品牌系列图书《魔术笔记》发布会演出 ,并与奥运女孩林妙可出席永高人沈阳推广会 。
2011年1月,参与拍摄金鹰卡通卫视拉拉卜棉花泡泡糖广告;3月担任湖南经视《白日梦工厂》嘉宾 ;7月参加河南卫视《魔亦有道》录制 ,担任金鹰卡通卫视课本剧大赛颁奖晚会魔术剧嘉宾,并于福建拍摄永高人“魔幻季”魔术教学片 ;
2011年8月,担任重庆全国少儿模特大赛全国总决赛演出嘉宾 ;同月,湖南教育频道再次为其录制专题节目。11月,于北京与林妙可拍摄永高人“魔方篇”广告 。
2011年12月,参与CCTV-3《我要上春晚》 录制,网上人气投票达2276102票,全国票选第二 。
2012年1月,接受FM101.2电台专访 ;2月《株洲人物》为其拍摄专题纪录片;3月,出席永高人新闻发布会,接受公共频道《第一现场》特别访问与金鹰卡通卫视《星光麦咭学园》 演出公布报导。4月,录制公共频道《滔滔不绝》 ;
2012年5月,担任中央电视台六一晚会魔术嘉宾 ,并接受CCTV-7特别节目专访。7月,作为制片人拍摄外景魔术专辑《奇迹少年团魔幻之旅》 并接受公共频道《第一现场》 、《今夜画里话 》采访。这部作品由刘果楠自己领先策划、演出和后期制作,他在其中公开自己的创意idea,并在魔幻神秘之余赋予整部片子轻松快乐的节奏,开启2012暑假最疯狂的魔幻体验,也为他自己的青春留下非常精彩的纪念。节目在网络首播后,广受同龄人和的追捧和圈内人的赞赏。
2012年8月,担任广电小记者夏令营汇报演出嘉宾。10月,携新作参加录制湖南新闻综合频道《株洲话》。11月,录制湖南教育电视台《快乐成长》 访问当代天才少年专题节目。
2013年7月,受邀担任 FM101.2、新闻综合频道《超级新声代》总决赛演出嘉宾、评委 ;9月~12月,与快男魏一宁参与录制金鹰卡通卫视《玩名堂》魔术特辑节目共三期 。10月,参与录制中国中央电视台CCTV-7纪念毛泽东同志诞辰120周年韶山特别节目 。
2014年3月,录制中国中央电视台中文国际频道CCTV-4《中国文艺》 ;6月,以文科623分高分考入中国传媒大学艺术学部文艺系 ;7月,高考后的刘果楠接受法制频道人物专访,讲述高考故事; 同月,CCTV-7《精彩一夏》节目播出 ;8月,自制奇幻励志微电影《时空秋千》发布 。10月,担任株洲首届房交会义演嘉宾 ,并参与中国传媒大学社彩秋韵晚会魔术演出;12月,参与中传平安夜假面舞会魔术节目演出 。
2015年1月,担任永高人湖南签约盛会演出嘉宾 ;3月,出版新书《指间》 ,并在母校连续举办三场“指间的青春”专场魔术演讲 ,于北京担任中国微电影大赛颁奖晚会魔术嘉宾 ;5月,参与WCOPA世界表演艺术锦标赛中国赛区启动仪式演出 ,担任北京市声音创意大赛颁奖礼魔术嘉宾 。6月,参与拍摄悬疑人性微电影《罪》 ,并赴闽拍摄永高人2015年最新TVC 。
2015年7月,在美国洛杉矶世界表演艺术锦标赛(The World Championship of Performing Arts )获魔术杂技类金牌 ;8月,回国举办个人首场售票魔术专场“刘果楠奇妙夜” ,并携手家乡日报社举办魔术欣赏课专场 。
2015年10月,永高人为其推出美国特别节目《刘果楠世界表演艺术锦标赛之行》 ;11月,同时担任中传秋韵晚会、交大青年团聚今夜晚会 、中国记者节颁奖晚会演出嘉宾 ,直播现场表演原创魔术短剧《记忆碎片》。
2015年12月,担任2015-2016湖南卫视跨年演唱会《王妃》王凯魔术指导 。
2016年1月,出演微电影《失恋自救计划》 。同月25日,担任“魔幻永高”巡回魔术专场主演 。
2016年3月,再度参与录制湖南金鹰卡通卫视《童心撞地球》 。
3. 200多万的房子还要抢么?
对大连春季房交会上众多开发商的优惠措施,不少大连市民又犹豫了,这是代表着难得的出手机会还是意味着房价仍然有下行空间?
大连房价究竟多少才是真正合理,真正让市民和开发商都能够接受?有开发商预测将降价20%,也有开发商表示降得太多会引起已购房业主的不满。
楼盘优惠大连新房价格环比止涨在之前的春季房交会上,有30余家楼盘优惠。有的楼盘推出10套特价房,总房款可降4万元至5万元;一楼盘总房款可优惠7万元至10万元;还有一楼盘优惠每平方米700元~800元;送面积、送装修、送旅游、免契税……优惠方式令人眼花缭乱。
今年以来,降价氛围正在大连楼市蔓延更多房地产企业纷纷以促销名义汇入降价大军。以促销这种变相的降价举动来看,今年大连房价环比已经不再上涨。
对此有业内人士分析,“两会”之后楼市政策面依旧从紧,楼市已不再按兵不动,房产商将会加大促销力度以价换量。高库存和资金压力使房企不得不促销随着成交量的低迷以及供应的不断增加,大连商品房存量一直在节节攀升。
不少房产商本来期望会有更多政策微调,但全国“两会”并没有发出这样的信号。一位业内人士称,当前不少房产商有道难过的“槛”,不是国家对楼市调控的决绝态度,而是房地产信托本金到期兑付将迎来第一个高峰期,不少房产商有房没钱。巨额债务压身,必然倒逼房企转型突围。
短期来看,房地产企业必然开源节流:一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入;另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出;
长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重,但做这些动作只是开发商被动自保,市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。
“合理价位”是多少各方看法不同两会后,有网友计算了各大城市的“合理房价”。如果以国家统计局大连调查队发布的大连城市人均可支配收入24276元,家庭平均人口约2.8人,合理房价收入比为6计算,大连市合理房价应该是4531.52元/平方米。这个价位让很多人看到了希望。
但这个价位真的合理吗?日前,大连凭借地域、环境、城市基础设施建设等优势,在《中国新兴城市50强》报告中,与成都、重庆、杭州、南京、天津等城市一同被定义为“1.5线过渡型城市”,即仅次于一线城市。对此,一位业内人士表示,去年大连超过1/3的房子卖给“外地人”,不少外地购房者和房产商都比较认可大连,城市吸引力决定了大连房价不会大跌。
那么大连的房价能降吗?业界对此说法不一。市人大代表孙才科两会时表示,今年将是房企艰难的一年,预期今年大连房价总体降价幅度约20%。也有业内人士分析,现在房产商处境两难,降得太快会引起早期业主的反对;如果不降,在这种调控情况下也卖不出去,就会影响到生存问题。不过,有人预计本届春交会上有望释放更多刚需客户,让持续低温的楼市出现稍有回暖的现象。
4. 2023年房交会是什么时候?
2023年房交会预计在6月份举行。因为房交会是一个定期举行的房地产行业盛会,通常每年举办两次,一次在春季,一次在秋季。根据惯例,2023年房交会大概会在6月份举行。此外,房交会是一个集合了全国各地的房地产企业展示最新楼盘、创新产品和技术的平台,同时也包括各种专业论坛和讲座,吸引着大批行业内外人士前来参观。
5. 链家为什么能做到现在这种规模?
全国第一在北京,你可能不知道左晖,但你不可能不知道链家,因为它到处都是。链家的VI(企业视觉识别系统)使用绿色,门店招牌为绿底白字,上书“链家地产 HOME LINK”几个大字,它的门窗都是玻璃的,远远就能望见里边的工作人员,那些人穿着统一的白衬衫,戴着绿色的工牌,看上去忙忙碌碌的。这是一幅标准的链家门店形象,截至2016年4月,这样的门店在北京总共有1300多家,远超麦当劳的数量。
有人说,唯一能跟链家拼门店数的只有兰州拉面和沙县小吃。从市场占有率来讲,链家也是北京房地产中介市场上无可争议的老大,占比约为六成,甩开竞争对手几条街。早在2008年,左晖在孩子出生时就笑言,孩子上学后写《我的爸爸》时一定会说,“我爸是北京最大的中介头子。”目前,这个“北京最大的中介头子”在北京雇佣了超过2.3万人,相当于整个阿里集团员工的一半。
北京之外,链家在其他城市发展得也非常生猛。数据显示,其已覆盖全国28个城市、3亿人口,拥有大约8000家门店,雇员总数则超过13万人。
除了规模庞大之外,链家的交易量也十分惊人。资料显示,2015年,链家全年销售规模为7090亿,完胜其他房产中介,甚至是非竞争对手——万科当年销售额的2.7倍,比京东(4627亿)和美团(1300亿)交易规模的总和还多1000多亿。而左晖说,这个数字将在2017年超过1万亿。
需要说明的是,链家的交易规模不是补贴出来的,而是规模与利润齐飞。数据显示,链家2014年的税前净利润约为1.37亿元,到了2015年则达到11.96亿元,增长了将近8倍。
这么好的生意当然会吸引资本追逐。2016年4月,华晟资本、百度、腾讯、H Capital、高瓴资本、经纬中国等向链家联合投资60亿~70亿元,使其估值达到368.5亿元。九个月后,孙宏斌又带领融创中国向链家注资26亿元,获得6.25%的股权,使其估值攀升至416亿元。
把一家中介公司做到如此规模,应该说已经很成功了。但左晖却不这么认为,他觉得链家“做得还差很远”,当下的成绩不过是“别人做得更差”造成的,而他入行的初衷还远没有实现。
一家小中介的崛起左晖是陕西人,出生于1971年,毕业于北京化工大学计算机系,做链家之前,他像其他“北漂”一样打工、创业。
1992年,他先是被分配到北京郊区的一家工厂,但没干几个月,他就跳槽到中关村的一家软件公司。新的工作是客服,每天接待各种投诉电话,一天下来,他的耳朵“嗡嗡”作响,大脑则一片空白。
工作三年后,他觉得自己不适合干客服,于是又找了一份销售工作。在随后的三四个月,他没有休假日地努力工作,做出业内最好的销售资料,但由于缺乏沟通和公关能力,他没有取得什么成绩。郁闷之中,他跟两个大学同学去先农坛体育场看了一场甲A比赛,不知怎地就被鼓舞了,比赛结束后,三个人决定创业,每人出资5万,做财产保险代理。
入行之初,他们没有一个人懂保险,但左晖不怕,他每天晚上研读各家保险公司的条款,从有如天书的上万法律文字中,找出关键的几百字,白天再教给员工。这样干了五年之后,他们获得了相当于当初投资100倍的回报。
这之后,由于国家政策调整的原因,他们退出了保险市场,左晖则转战房地产中介市场,于2001年成立链家。链家成立之初,正值“1998年房改”,国家取消了“福利分房”,全部实行市场化。其后,新房建设和二手房交易活跃起来,房地产中介应势崛起。
当时,房地产中介交易中的信息不对称问题非常严重,很多中介就利用这一点赚钱,相应的服务则很少。左晖则觉得自己的机会是解决这种信息不对称,就像他以前帮助保户了解保险条款一样。当年8月,左晖开始进行第一次尝试,他与《北京晚报》在军博举办了一场房展会。当天,天一亮,人们就从四面八方涌来,会场秩序一度失控。左晖知道自己又看对了。此后三年,链家跟着大环境飞速成长。
2001年,链家只有2家店、37名员工,次年就变成6家店、77名员工,2003年再变成15家店、169名员工;2004年则达到30家店、200名员工。然而情况在2005年发生了改变。3月,国务院出台“国八条”,以行政手段限制房市交易,导致市场迅速趋冷。这时候,其他中介公司纷纷关店减员,而左晖却带领链家逆市扩张。
左晖之所以这么做,是因为他的想法与别人不同。别人看短期,他则看长期,他认为房地产市场当时最主要的问题是供应严重不足,限购并不能解决问题,因此房市长期看好。此外,别人是风口一来就追,市场一冷就跑,他则觉得市场降温是一件好事,降低了扩店的成本。
2005年,他把门店数量从30家一口气扩增至105家,到2009年底,这个数字更达到520家,员工总数则从200人激增至1万人,在业内举足轻重。
底线的竞争伴随门店扩张,左晖也遭遇了成长烦恼,主要的烦恼有两个:
一是如何管理日益庞大的销售团队;
二是如何摆脱“黑中介”的企业形象。对于第一点,左晖早在2007年就展开了行动。那一年,他通过“清华总裁班”结识了大连同行——好旺角董事长高军,而高军对二手房交易的流程分解和过程管理非常在行。随后,链家与好旺角展开深度合作,链家引入SE系统(Sale Efficiency)。SE系统可以让经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节,同时让公司对整个过程进行监督和风险管控。
在这套系统的支持下,链家摆脱了前两年那种“跟着业务跑,而且跟不上业务扩张”的被动局面,后台管理能力迅速提升,反而开始通过后台推动业务扩张。
对于第二点,左晖则于2009年提出了“真房源行动”。所谓“真房源”,是指真实存在、真实在售、真实价格的房源。
彼时,行业的潜规则是真假房源同时发布,用假房源去吸引准客户,以推动真房源的销售。大家之所以都这么做有两点考虑:
一、如果只发布真房源,则房源会非常少;
二、真房源的报价比假房源的要高,如果你只发布真房源,则准客户很可能会被吓跑,转而咨询那些发布假房源的中介。也就是说“劣币会驱逐良币”。因此,当左晖提出“真房源行动”后,链家内部炸开了锅,一线经纪人觉得老板疯了。面对基层的反对,左晖并没有霸王硬上弓,而是采取游说策略,于此后两年不断说服那些理念较正的经纪人。到2011年,他争取到了超过2/3的经纪人,正式开启“真房源行动”。
那么,左晖为什么一定要推出一个“不利于”自己的营销政策呢?原因概括起来有两个:
其一,链家当时的规模已经很大了,但名声不佳,越扩张就越被骂为“黑中介”。左晖此时已经有了孩子,他不希望自己的孩子将来被人指指点点。他经常说,“尊严离我们这个行业太远了。”他希望通过自己的行动改变这一点。
其二,在他看来,房地产中介的需求长期看好,但“历史欠账”严重,就是各家大型中介,也没有提供特别好的服务,反而都挖空心思地进行各种很LOW的竞争。左晖认为客户不是傻子,你骗他一回,他下次就不信你了,还会把这种经历对外传播,你将来还怎么做生意,尤其是你的规模已经这么大了。
左晖认为,推行“真房源行动”势在必行,规模越大越要做,而且一旦得到客户认可,便会迅速拉开与竞争对手的差距。不过他也清楚一线经纪人的反对是有道理的,前100天交易额必定陡降,日子将非常难熬。
2011年,链家正式推出“真房源行动”,其地产经纪业务在三个月时间连续下滑,还出现了离职潮,就是那些没有走的经纪人也开始抱怨。不过,大约100天后,局面发生了逆转,准客户又回来了,交易额稳步回升,链家的口碑也快速改善。
次年,左晖又推出“嫌恶设施披露行动”,比如告诉准客户“房子旁边有一个垃圾站”。他做这些是想向内外传达这样一个理念:链家不赚信息不对称的钱,决定权在买卖双方,链家则是买卖双方都可以信赖的服务商。
除了追求信息真实之外,左晖还追求信息的完整,推动建设“楼盘字典”。所谓“楼盘字典”,就是把房子的各种信息,如房屋户型图、房屋坐标、楼盘环境、与地铁距离、历史交易数据等,通过300个字段集合成一个大数据,供经纪人调用。该项目自2009年启动,目前已经投资了4个亿现金,建立了全国28个城市的7000万套房源数据,数据容量已突破1200T。左晖称,这些数据是链家经纪人用实地勘察方式一个一个核对过的,绝对真实。如今,“真实”已经成了链家的最大卖点,打开其网站,主页上赫然写着:“链家真实房源,不是嘴上说说就可以!”不过,左晖并不觉得这有什么特别值得骄傲的,他认为这只是一种底线的竞争。
风口来了通过引进SE系统和推行“真房源行动”,链家在系统上和操守上建立了竞争力,但让其达到今日成就的却是近几年来的两股风口,包括“存量房时代”的到来以及租赁的崛起。
先说“存量房”问题。98房改之后,中国的房地产交易以增量房(俗称“新房”)交易为主,存量房(俗称“二手房”)交易为辅。不过这种情况正在发生改变,尤其是在北上广深四个一线城市。数据显示,过去五年,北京和深圳的二手房销售面积占总销售面积的比例超过了55%,而在上海,这个数字已经攀升至60%。
发达国家的经验也显示,房地产市场发展到最后以二手房交易为主。以美国为例,统计资料显示,在大城市,每4套房产交易中就有3套是二手房交易。英国的情况也类似,1983年房改之后,房屋自有率快速攀升,到1991年达到67%,但随后二手房交易渐成主流。
有业内人士称,做过二手房交易(顺驰)的融创中国董事长孙宏斌,可能正是基于这一判断,才决意大举入股链家——链家的主营业务正是二手房交易。
当然最坚信这一判断的是左晖,他在行动上也是最坚定的。资料显示,2015年,左晖带领链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线城市,以不同方式收购伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等11家房地产中介,有如扫荡。左晖笑称,全国稍微靠谱一些的中介都已经被链家收购了。是年,链家的净利润也从上一年的1.37亿元,飙涨至11.96亿元,交易规模则达到7000亿元。
在“存量房”时代到来的同时,租赁市场也在崛起。
其实租赁市场一直都存在,而且规模不小,但这个市场先前没有在房地产中介这个平台上发展起来。造成这种现象的原因有三个:一是中介不愿意做“根本不挣钱”的租赁业务;二是租客很不信任中介,很多人自己找房;三是由于租房体验太差,很多人在条件还不成熟时,就在购房热的推动下,以买代租,宁可住在远郊、苦哈哈地过日子,也要获得一个“有房者”的尊严。
如今,这些情况都在发生改变,房产中介逐渐可以通过租赁业务赚钱了,而租客也开始愿意通过中介租房了,尤其是在房价飙涨的今天。
以往,中介在租赁业务中大多通过信息不对称赚钱,不提供后续服务,甚至存在欺诈行为,比如想方设法地没收押金。这种赚钱模式自然短命,对于中介和租客都没有好处,也让整个市场徘徊在很LOW的水平。而近几年来,一些正规机构开始探索阳光租赁模式,希望通过品质服务而非信息不对称赚钱。
目前,已经成熟的品牌包括链家旗下的“自如”、雷军领投的“YOU+青年国际公寓”和万科的“万科驿”。
以“自如”为例,这是链家旗下的一个独立品牌,其主体业务是“自如客”,服务北、上、深三地60万年轻租客。其服务模式简单讲就是,自如从房东那里整体长租下一套套公寓,对外称“自如友家”,然后按照年轻人口味统一装修,并提供维修(免费)、保洁等懒人服务。目前,自如拥有自如友家25万套,此外拥有7栋“自如寓”。自如的房租比市场略高,但却不存在欺诈行为,一切都是规规矩矩的进行。其服务平台则是自如APP及其微信公众号,交房租、报维修、叫保洁以及投诉等都可以在上边实现,非常便捷和高效。
资料显示,自如租赁合同的平均时长为485天,远高于北京同业的6~8个月,收租率高达99.96%,在北京市场的出租率则为96%。自如的愿景是,未来十年稳步提升租房品质,让租房也能成为一种有尊严的生活方式。
除了租房市场本身的改善外,一线城市房价的疯狂上涨也推动了租房市场的发展。左晖认为这种现象将会持续下去,因为房价高企只是供应紧张的一种表现,而这种供应紧张在可预见的将来不会得到缓解,其主要原因是人口还将大量涌入大城市。
左晖表示,人口向大城市聚集是一种世界潮流,比如美国80%的人口生活在大都市圈,日本57%的人口生活在三大都市圈,而在中国,北上广深只聚集了不到6%的人口,新涌入人口必将推动租赁市场崛起。
左晖预言,未来十年,中国前30个城市的房租将会稳步增长,到2020年左右,将出现一个3万亿规模的长租市场,其中中介代理的房屋将超过60%。
这个预言是否靠谱有待观察,但北京今年的房租的确“稳步增长”了,对于房东和中介而言,涨势喜人。
经纪人时代左晖的另一个预言是,未来五年,经纪人在房产中介业务中的作用将会越来越大,中国将会出现第一代职业房地产经纪人。
依据这一预言,他把房产中介分为三类——传统中介、互联网中介和链家。
在他的分析中,传统中介虽然看上去与链家类似,但二者挑选和培训经纪人的原则大相径庭。他指出,传统中介长期受“香港模式”浸淫,信奉“成交为王”,喜欢那种口吐莲花、能拿下客户的大Sales,链家则从根本上反对“香港模式”,信奉“程序正确”,喜欢那些专业但不会忽悠的经纪人。他曾对一些服务高端客户的经纪人说,用不着学习品红酒、打高尔夫,练好自己的专业能力,在行为上绝不骗人,足以拉近与客户的距离。
链家的另一股竞争对手是互联网中介,而互联网中介也将批评的矛头主要对准链家,称其交易佣金太高。左晖对于这种指责则不以为然,他指出链家的佣金率为2.7%,的确不低,但服务也到位,而那些只收取1.5%甚至0.5%佣金的中介,连基础服务都没有。
此外他指出,互联网中介宣传通过消灭门店来大幅降低佣金并不符合事实,因为门店在运营成本中的占比不足8%,而其价值却非常大,包括对外价值和对内价值。
对外而言,链家的门店构成了一个线下“链家网”,而且形成了一种“麦当劳式”的存在,人们在买房、卖房或者租房时,很难不去链家问一下。
对内而言,链家的门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训以及精神建设的场所,是一个“办公室+学校+教堂”的集合体。这一点对经纪人群体非常重要,因为房地产经纪业务展业难度大、交易频次低、收入不稳定,离职率很高。左晖称,行业的人员月均流失率超过10%,而链家的只有3%。
链家能取得这样的成绩,还与左晖推行的人事政策有关。传统中介和互联网中介喜欢用大Sales,甚至去竞争对手那里高薪挖人,左晖则不采用这样的策略,他甚至不喜欢用在别家干过的熟手,而喜欢招聘大学生或没有干过的,从零培养。他的目标也不是培养大Sales,而是让一般经纪人的水平达标。有人做过这样一个比喻,其他中介是20%的经纪人拿90分,其他人拿30分,链家则是经纪人平均都在70分。
换句话说,左晖的经营哲学不是“个人英雄主义”,而是“群狼战术”。目前,链家的员工总数已经突破13万,其中绝大部分是经纪人,而如何管理好这13万人就成了一个重大课题。
左晖的思路是摆脱传统的管理思维,把经纪人更多的视为客户和产品,而非员工。他指出,要管理13万员工会很累,但要服务好13万客户则相对容易。具体而言,他把链家变成一个类似于天猫的交易平台,同时提供多种产品,然后支持经纪人在上边展开交易。当然,为了维护平台的信用,链家会加强对经纪人的培训和监管,使其专业且合规。
应该说这是一个非常美好的理想,只可惜它现在还只是个理想,如今,链家在管理上还存在比较严重的问题,尤其是在2015年疯狂扩张之后。
2016年2月,上海链家爆发“223事件”,一些门店因不规范经营,使两位客户在不知情的情况下,购买了被查封或被抵押的房产,结果被上海市住建委调查。这之后,舆论沸腾,指责、谩骂和诋毁链家的声音不绝于耳,有人甚至把房价过快上涨也归咎于链家。
汹汹舆情之下,左晖于3月1日在北京举行媒体见面会。会上,他开诚布公地承认了存在的问题,他说,“我自己从来没有发现过任何的一笔消费者的投诉里面链家是完全没有问题的,这两起案例也是一样。”事发后,他对涉及“223事件”的12名员工进行了不同程度的惩罚,并带领公司公开对外道歉,称相关工作人员“非常不靠谱,非常不专业”,与此同时,链家还为那两位客户提供了满意的解决方案。
从宏观上看,“223事件”的发生具有必然性。数据显示,链家于2015年2月并购上海德祐地产,之后仅用十个月时间,就把门店从20家扩张到1200家。
左晖以前经常宣扬“慢就是快”,而这一次,他走向了自己的反面。摆在他面前的问题是,他必须尽快补足“历史欠账”,让那些刚归于链家大旗之下的其他房地产中介真正变成链家,当然链家原来的经纪人也要继续提升专业能力,成为真正的职业房地产经纪人。
左晖曾多次表示,自己从业已经十五年了,但一线经纪人的年龄没有什么变化,一直是20多岁。而在美国,经纪人的平均年龄大多是30多岁,平均从业时间则长达14年。
尽管现实非常令人沮丧,但左晖并不灰心,他在2016年底的一次演讲中说,“中国是一个做生意非常好的地方,因为这个市场太大了,竞争却又非常弱,很多行业几乎没有展开真正的竞争。”
6. 重庆买二手房需要交什么税呢?
庆购房的税费有以下几个方面:1.购90㎡(及90㎡)以下的首套住房需缴纳1%的契税,1%的个税;2.购90㎡(及90㎡)以下的二套住房需缴纳1.5%的契税,1%的个税;3.购第三套住房需缴纳3%的契税,1%的个税;4.购90㎡以上的首套住房需缴纳1.5%的契税,1%的个税;5.购90㎡以上的二套住房需缴纳2%的契税,1%的个税;6.购90㎡以上的第三套房需缴纳3%的契税,1%的个税。其中关于个税:如果卖方的房子满了五年,并且是家庭唯-住房,则免收个税。以上是商品房出让土地的政策,如果划拨土地的要收取:土地收益金、经济适用房的要收非税等主要费用。还有就是业主是外地人2011在重庆购买房屋的.又是“三无”人员的,业主卖房就有个房产税要交哦。还有就是现在2022年5月份九龙坡的优惠政策:九龙坡区春季房交会优惠政策在2022年5月1日-2022年5月31日(暂定)期间购买九龙坡区新建商品房(包括商品住房、商服用房办公用房、车位)及二手住宅房屋,签订重庆市商品房买卖合同(新建商品房以网签时间为准,二手住宅房屋以存量房转移登记或存量房转移预告登记受理时间为准),且在2022年5月1日-2022年6月30日(暂定)期间向九龙坡区税务机关完清购房契税的购房人,可申请消费补贴。补贴标准:实际缴纳契税金额的50%。补贴申请时间:2022年7月15日前。本次补贴对象范围不包括:白市驿镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇、石板镇房地产项目及二手住宅房屋。二手商服用房、办公用房、车位不享受本次补贴。具体政策以九龙坡住建委对外公示为准优居·重庆交易中心2022年4月26日
7. 你买过最贵的东西是什么?
双十一临近,商家打折促销的短信纷至沓来,和往年一样,在今年活动期间就已经把我的脑子搞得很乱。所以我想买的东西一直都在纠结什么满减、定金、预售、、返券......今年的双十一,就像一场奥数比赛,购个物,好多套路,对于我一个数学白痴,不知道怎么买东西才能赚到更大的便宜,这个估计也是其他剁手党加入到一些双十一活动来剁手的原因吧。回忆以往,买过最贵的一个东西就是我的联想笔记本电脑,当时优惠力度挺大的,再加上当时上高中,刚好需要电脑做东西。转眼,如今我也成年了,是年纪找一个媳妇了,不能只关注这些吃的、穿的、用的便不便宜,值不值得买,我要把目光放到更加长远一点,所以我把目光投向了楼市,竟然发现房地产竟然和网购成交额有关,根据相关数据,房地产开发投资与网购成交额的相关系数竟然达到0.92,可决系数有0.85,这个数据让我有点疑惑。后面又想到网购也算当地经济总量中的一部分,经济和楼市相关就更大了,十一月份到底适不适合买房呢,我发现9/10/11月房价作对比,9/10月一般还算房价比较高的位置,到了11月份就有小幅度下降。我觉得快到年末了,发那个屋的供应量明显就有了减少,这个时候正好也是企业资金回流的重要时刻。由此看来,双十一买房正是一个好时机呢。
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